SCPI : hausse des rendements et reprise de la collecte

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), véhicules d'épargne qui mutualisent l'achat d'immobilier locatif pour en reverser les loyers aux associés, ont enregistré une troisième année consécutive de hausse de leurs rendements. Le taux de distribution moyen de la pierre papier s'est établi à 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024, tandis que la collecte nette a progressé de 29 % pour atteindre 4,6 milliards d'euros (source : Aspim, 10 février 2026). Cette dynamique s'est confirmée au premier trimestre 2026, avec une collecte nette de 1,15 milliard d'euros, en hausse de 10,1 % sur un an (source : Aspim, mai 2026). Le marché de la pierre papier sort donc progressivement de la crise de valorisation traversée depuis 2023, mais la sélectivité reste déterminante : entre le meilleur et le moins bon véhicule de l'année, l'écart de performance dépasse 50 points.

À retenir :

• Le taux de distribution moyen a atteint 4,91 % en 2025, en hausse de 0,19 point sur un an (Aspim, février 2026).
• La collecte nette 2025 s'est élevée à 4,6 milliards d'euros, suivie de 1,15 milliard d'euros au premier trimestre 2026 (en hausse de 10,1 % sur un an).
• Les véhicules diversifiés captent l'essentiel de la collecte : 65 % en 2025, 81 % au premier trimestre 2026.
• Les revenus de la pierre papier sont des revenus fonciers, imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et échappent à la flat tax portée à 31,4 % en 2026.
• La performance globale moyenne ne ressort qu'à 1,46 % en 2025, signe que la baisse des prix de parts pèse encore sur certains segments.

Un marché immobilier qui sort de convalescence

L'Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), l'organisation professionnelle qui fédère les gérants de fonds immobiliers, a publié le 10 février 2026 le bilan complet des fonds immobiliers grand public pour l'année 2025. Les chiffres confirment une tendance amorcée depuis trois ans : les rendements progressent et la confiance des investisseurs revient, après deux exercices marqués par la remontée des taux d'intérêt et les corrections de valorisation.

Le contexte de marché renforce l'attrait de la pierre papier. Le Livret A, placement réglementé garanti par l'État, ne rapporte plus que 1,5 % depuis le 1er février 2026, et le rendement moyen des fonds en euros d'assurance vie s'est établi autour de 2,6 % au titre de 2024 (source : France Assureurs). Face à ces références, un taux de distribution de 4,91 % redonne à ces placements une place de choix dans les arbitrages d'épargne, à condition d'en accepter le risque de perte en capital et la moindre liquidité. Pour comparer ces options sécurisées, notre article fonds euros vs Livret A détaille les arbitrages possibles.

Les chiffres clés du bilan 2025

Le millésime 2025 marque un redressement net des indicateurs de collecte, sans pour autant effacer les fragilités héritées de la crise immobilière.

• Le taux de distribution moyen s'établit à 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024, soit une hausse de 0,19 point.
• La collecte nette atteint 4,6 milliards d'euros, en progression de 29 % par rapport à 2024.
• La collecte brute s'élève à 5,5 milliards d'euros, en hausse de 17 % sur un an.
• La capitalisation totale du marché atteint 89 milliards d'euros au 31 décembre 2025.
• Les véhicules diversifiés captent 65 % de la collecte brute annuelle.
• 43 fonds ont affiché un taux de distribution supérieur ou égal à 6 %, contre 24 seulement en 2024.

Le taux de distribution mesure le dividende annuel rapporté au prix de la part au 1er janvier. C'est l'indicateur de rendement courant le plus suivi, mais il ne capte pas l'évolution du prix de la part. Pour une lecture complète de la rentabilité, il faut le combiner à la performance globale, qui intègre les variations de valorisation. Notre guide taux de distribution, PGA et TRI explique comment articuler ces trois mesures.

Un marché à plusieurs vitesses

Le bilan 2025 révèle des disparités marquées entre catégories de fonds. Les véhicules diversifiés dominent le classement avec un taux de distribution moyen de 6 % et une performance globale annuelle (PGA) de 6,3 %, indicateur qui additionne le dividende versé et la variation du prix de la part sur l'année. Derrière eux, la logistique et les locaux d'activité affichent 5,8 % de performance globale, suivis par les hôtels, tourisme et loisirs à 5,1 %, puis les commerces à 4,1 %.

À l'inverse, le segment des bureaux reste proche de zéro en performance globale, pénalisé par la généralisation du télétravail et l'optimisation des surfaces occupées par les entreprises. Les véhicules santé et éducation reculent de 1,3 %, tandis que le résidentiel enregistre la plus forte baisse, avec une performance globale de moins 4,5 %.

Source : Aspim, données 2025 publiées le 10 février 2026.

Cette dispersion explique pourquoi la moyenne de marché masque des réalités très contrastées. Le choix de la catégorie devient le premier levier de performance, avant même la sélection du fonds. Notre comparatif SCPI diversifiées vs thématiques détaille les arbitrages selon le profil de l'épargnant.

Le quatrième trimestre 2025, signal de reprise confirmé en 2026

Le dernier trimestre de l'année a marqué un tournant. La collecte nette du quatrième trimestre 2025 a atteint 1,3 milliard d'euros, en hausse de 14 % par rapport au troisième trimestre et de 23 % par rapport au quatrième trimestre 2024. La collecte brute du trimestre, à 1,5 milliard d'euros, représente le niveau le plus élevé depuis le deuxième trimestre 2023. Ce trimestre s'est distingué par 11 revalorisations de prix de parts, signe d'un regain de confiance des sociétés de gestion dans la valeur de leur patrimoine.

Cette dynamique s'est prolongée début 2026. Selon les chiffres publiés par l'Aspim en mai 2026, la collecte nette du premier trimestre 2026 ressort à 1,15 milliard d'euros, en progression de 10,1 % par rapport au premier trimestre 2025. Sur les 231 véhicules recensés, les quatre plus gros collecteurs concentrent 45 % des souscriptions, et 81 % de la collecte se dirige vers des fonds diversifiés. La capitalisation globale atteint 88,65 milliards d'euros, en hausse de 3,3 % sur un an.

Le signal de reprise reste toutefois nuancé. Sur le seul premier trimestre 2026, le taux de distribution moyen ressort à 1,14 %, et près de la moitié des fonds ont versé un dividende en baisse par rapport au début 2025. La sélectivité des investisseurs, concentrée sur quelques véhicules diversifiés, ne profite donc pas à l'ensemble du marché.

Des performances individuelles très contrastées

Parmi les meilleures performances de l'année, la SCPI Wemo One se distingue avec un rendement global de 15,27 %, suivie par Sofidynamic à 14,04 % (dont 5 % de revalorisation du prix de part) et Reason à 13,90 %. La SCPI Corum Origin affiche un taux de distribution de 6,50 %, tandis que Transitions Europe et Iroko Zen figurent parmi les cinq premiers collecteurs de l'année, avec respectivement 560 et 513 millions d'euros de collecte.

À l'opposé, certains véhicules historiques souffrent. Paref Hexa enregistre une performance globale de moins 12,09 %, plombée par une baisse de 18,09 % du prix de sa part. Primovie affiche moins 7,31 % et Patrimmo Commerce moins 5,71 %. Ces contre-performances se concentrent sur des fonds exposés au secteur des bureaux ou au commerce de proximité, illustrant le risque spécifique d'une exposition sectorielle mal diversifiée. Pour identifier les véhicules les plus solides, consultez notre sélection des meilleures SCPI.

La question de la liquidité reste un point de vigilance

Le sujet des parts en attente de retrait demeure le principal indicateur de tension du marché. Selon l'Aspim, 2,8 milliards d'euros de parts attendaient un rachat au 31 décembre 2025, soit 3,1 % de la capitalisation totale. Ce stock se concentre sur 15 fonds gérés par 7 sociétés de gestion, principalement des véhicules à dominante bureaux. L'activité du marché secondaire, qui permet de revendre des parts à capital fixe, a représenté 967 millions d'euros en 2025, soit 1,1 % de la capitalisation.

La liquidité désigne ici la capacité à revendre ses parts dans un délai raisonnable. Elle conditionne directement la sortie de l'investisseur et n'est jamais garantie : un porteur souhaitant céder ses parts doit trouver une contrepartie acheteuse, ce qui peut prendre plusieurs mois sur les fonds en difficulté. Notre guide sur la liquidité des SCPI détaille les mécanismes de rachat et les précautions à prendre avant de souscrire.

La fiscalité en 2026 : pas de flat tax sur les loyers

Un point de fiscalité mérite une attention particulière, car il est fréquemment mal compris. Les loyers encaissés par une SCPI et redistribués aux associés sont des revenus fonciers. À ce titre, ils sont exclus du prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé flat tax. Ils sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d'imposition de l'épargnant, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux.

C'est une distinction décisive en 2026. La flat tax sur les revenus du capital a été portée de 30 % à 31,4 % par la loi de financement de la Sécurité sociale, via une hausse de la CSG. Mais cette hausse ne touche pas les revenus fonciers : le taux de prélèvements sociaux applicable aux loyers reste fixé à 17,2 %. Les revenus de la pierre papier en location nue conservent donc leur niveau de taxation, alors que la plupart des autres revenus du capital voient le leur alourdi. Pour le détail complet des régimes d'imposition, notre guide de la fiscalité des SCPI reprend chaque cas de figure.

Source : loi de finances 2026 et LFSS 2026.

Deux régimes coexistent pour déclarer ces revenus fonciers. En dessous de 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an, le micro-foncier s'applique automatiquement, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges effectives. Sur les 17,2 % de prélèvements sociaux, 6,8 points de CSG sont déductibles du revenu imposable de l'année suivante, uniquement au régime réel.

Exemple chiffré d'imposition

Prenons un épargnant dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, percevant 5 000 euros de revenus fonciers bruts annuels via la pierre papier. Au micro-foncier, l'abattement de 30 % ramène la base imposable à 3 500 euros. L'impôt sur le revenu s'élève alors à 1 050 euros (3 500 multiplié par 30 %), auxquels s'ajoutent 860 euros de prélèvements sociaux (5 000 multiplié par 17,2 %), soit une charge fiscale totale de 1 910 euros. Le revenu net après impôt représente donc environ 62 % du revenu brut. Le même montant soumis à la flat tax à 31,4 % aurait coûté 1 570 euros : l'écart montre que le régime des revenus fonciers est plus lourd pour les hauts revenus, mais qu'il reste préservé de la hausse de 2026.

Implications pour les épargnants

Pour un investisseur en quête de rendement, la pierre papier offre toujours un couple rendement-risque attractif face aux placements réglementés. Avec un Livret A à 1,5 % et des fonds en euros autour de 2,6 %, un taux de distribution de 4,91 % reste compétitif, d'autant que la fiscalité des revenus fonciers échappe à la hausse de 2026. La sélection du véhicule devient toutefois le facteur déterminant : les fonds diversifiés, qui captent 81 % de la collecte au premier trimestre 2026, ont trouvé le bon positionnement en combinant flexibilité géographique et sectorielle.

Comparée à l'immobilier locatif en direct, la pierre papier dispense de la gestion locative, mutualise le risque sur des centaines d'actifs et permet d'investir avec un ticket d'entrée réduit, parfois quelques centaines d'euros. En contrepartie, l'investisseur délègue toute décision de gestion et subit des frais de souscription élevés. Notre comparatif SCPI ou immobilier locatif détaille les avantages et limites de chaque approche selon le montant disponible et l'appétence pour la gestion.

La question des frais mérite aussi d'être intégrée au calcul. Les frais de souscription oscillent souvent entre 8 % et 12 % du montant investi, ce qui explique l'horizon de détention long recommandé pour les amortir. Une génération de véhicules sans frais d'entrée a toutefois émergé, prélevant en contrepartie des frais de gestion plus élevés ou des pénalités de sortie anticipée. Notre comparatif des SCPI nouvelle génération sans frais d'entrée détaille l'arbitrage entre ces deux modèles selon la durée envisagée.

Pour les investisseurs déjà exposés, la vigilance s'impose sur les fonds à dominante bureaux, qui concentrent l'essentiel des parts en attente de retrait. Ces véhicules ne sont pas condamnés pour autant, mais leur redressement dépendra de la stabilisation des valorisations. Notre analyse SCPI de bureaux : faut-il encore investir examine les scénarios possibles. Avant toute souscription, la méthode de sélection compte autant que les chiffres : notre guide comment choisir une SCPI détaille les critères à vérifier.

Le point de vue des experts

Pour Frédéric Bôl, président de l'Aspim, l'exercice 2025 traduit une amélioration progressive : l'intérêt des collecteurs revient, malgré des conditions encore instables où l'incertitude économique pèse sur les marchés, en particulier en France. La dynamique du quatrième trimestre, prolongée au premier trimestre 2026, conforte ce diagnostic.

« Dans ce contexte, la SCPI s'impose comme un choix logique et équilibré pour 2026, à condition de bien sélectionner les véhicules. » Théo Darroman, consultant senior, La Centrale des SCPI

La prudence reste néanmoins de mise. La performance globale moyenne du marché ne s'établit qu'à 1,46 % en 2025, reflet d'une baisse moyenne pondérée des prix de parts de 3,45 %. Près de la moitié des fonds ont réduit leur dividende au premier trimestre 2026. Les professionnels recommandent un horizon de détention de huit à dix ans minimum, pour lisser les fluctuations et amortir les frais d'entrée, ainsi qu'une diversification entre plusieurs véhicules aux stratégies complémentaires. Les risques propres aux SCPI méritent d'être pesés avant tout investissement.

Ce qu'il faut surveiller en 2026

Plusieurs indicateurs mériteront une attention particulière dans les mois à venir. La consolidation de la collecte au deuxième trimestre 2026 confirmera, ou non, la solidité du rebond amorcé fin 2025. En 2025, 17 fonds ont revalorisé leur prix de part contre 14 baisses : la poursuite des revalorisations serait un signal fort de stabilisation des valorisations immobilières sous-jacentes.

La résorption progressive du stock de parts en attente de rachat, estimé à 2,8 milliards d'euros au 31 décembre 2025, constituera l'indicateur clé de la santé du marché secondaire. Tant que ce stock reste concentré sur les véhicules de bureaux, le risque de liquidité demeurera circonscrit, mais une extension à d'autres segments serait un signal d'alerte. L'Aspim publie ses indicateurs trimestre après trimestre, ce qui permet un suivi rapproché de ces tendances. Enfin, l'évolution de la politique monétaire de la Banque centrale européenne pèsera sur les valorisations : une détente des taux soutiendrait la reprise des prix de parts, tandis qu'un statu quo prolongerait la phase d'ajustement.

FAQ : le bilan 2025 et la reprise 2026

Quel a été le rendement moyen des SCPI en 2025 ?

Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024, soit une hausse de 0,19 point (source : Aspim, février 2026). Les véhicules diversifiés ont servi en moyenne 6 %, tandis que le résidentiel et la santé sont restés à 4,2 %. La performance globale moyenne, qui intègre l'évolution du prix des parts, ressort en revanche à seulement 1,46 %.

La collecte des SCPI repart-elle vraiment en 2026 ?

Oui. Après une collecte nette de 4,6 milliards d'euros en 2025, en hausse de 29 % sur un an, le premier trimestre 2026 affiche 1,15 milliard d'euros de collecte nette, en progression de 10,1 % par rapport au premier trimestre 2025 (source : Aspim, mai 2026). La reprise reste toutefois concentrée : 81 % de cette collecte se dirige vers des fonds diversifiés.

Les revenus des SCPI sont-ils soumis à la flat tax en 2026 ?

Non. Les loyers distribués sont des revenus fonciers, imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux. Ils échappent au prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % en 2026 pour les revenus de capitaux mobiliers. Les revenus fonciers conservent donc leur niveau de taxation, contrairement à la plupart des autres revenus du capital.

Pourquoi certaines SCPI affichent-elles des performances négatives ?

Les contre-performances se concentrent sur les véhicules exposés aux bureaux et au commerce de proximité, secteurs touchés par le télétravail et la baisse des valorisations. En 2025, Paref Hexa a enregistré une performance globale de moins 12,09 %, plombée par une baisse de 18,09 % du prix de sa part. À l'inverse, certains fonds diversifiés récents ont délivré jusqu'à 15,27 % de performance globale.

Combien de temps faut-il conserver des parts de SCPI ?

Les professionnels recommandent un horizon de détention de huit à dix ans minimum. Ce délai permet de lisser les fluctuations de valorisation et d'amortir les frais d'entrée, qui oscillent souvent entre 8 % et 12 % du montant investi. La liquidité n'étant pas garantie, il faut considérer ce placement comme un investissement de long terme.

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La sélection d'un véhicule performant exige de croiser le taux de distribution, la performance globale, la liquidité et l'exposition sectorielle. French Vest accompagne les épargnants à chaque étape de cette analyse, du diagnostic patrimonial au choix des supports.

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Suivi dans la durée

Le marché évolue trimestre après trimestre, comme l'illustrent les publications successives de l'Aspim. Un suivi régulier permet d'ajuster l'allocation et d'anticiper les tensions sur la liquidité.

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Conclusion

Le bilan 2025 des SCPI dessine un marché qui sort de convalescence, où les signaux d'amélioration coexistent avec des fragilités persistantes. La troisième année consécutive de hausse des rendements, la collecte nette de 4,6 milliards d'euros et la reprise confirmée au premier trimestre 2026 témoignent d'une confiance retrouvée. Mais la dispersion des performances, le stock de parts en attente et la concentration de la collecte sur quelques véhicules diversifiés imposent la sélectivité. Pour l'épargnant, l'équation reste favorable à condition de privilégier la diversification, de vérifier la liquidité et de s'inscrire dans un horizon de long terme, en tirant parti d'une fiscalité des revenus fonciers préservée en 2026.

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À lire également :

• Fiscalité des SCPI : guide complet
• Taux de distribution, PGA, TRI : comprendre les indicateurs SCPI
• Meilleures SCPI : classement et sélection par critères
• Crise des SCPI : bilan des baisses de prix et perspectives

Sources :

• Aspim, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 : bilan annuel, 10 février 2026
• Aspim, fonds immobiliers grand public au premier trimestre 2026 : collecte T1, mai 2026
• MoneyVox, flat tax et prélèvement forfaitaire unique : taux 31,4 %, 2026
• Weelim, les revenus des SCPI sont-ils concernés par la flat tax : fiscalité des revenus fonciers, 2026
• Boursorama, loi de finances 2026 et investisseurs en SCPI : changements fiscaux, 2026
• Pierrepapier.fr, toutes les performances des SCPI en 2025 : classements individuels, 2026
• Banque de France, rémunération des livrets d'épargne réglementée : Livret A 1,5 %, 1er février 2026
• France Assureurs, rendement des fonds en euros : taux moyen 2024