Crise des SCPI : bilan des baisses de prix et perspectives

Entre 2022 et 2025, le marché des SCPI a traversé sa correction la plus profonde depuis la crise immobilière des années 1990. Une SCPI (société civile de placement immobilier, véhicule qui collecte l'épargne pour acheter et louer des immeubles) reverse à ses associés les loyers perçus, sous déduction des frais de gestion. Quatorze SCPI ont baissé leur prix de part sur la seule année 2025, après des dizaines d'autres en 2023 et 2024. Certaines baisses, jusqu'à 45%, ont effacé plusieurs années de rendement. La crise des SCPI ne fut pourtant pas une surprise : la hausse brutale des taux d'intérêt a révélé les fragilités d'un secteur qui avait vécu des années dorées. Ce bilan retrace la chronologie, identifie les causes, analyse les SCPI les plus touchées et examine les signaux de reprise confirmés début 2026.

À retenir :

• La performance globale moyenne des SCPI n'a atteint que +1,46% en 2025, malgré un taux de distribution moyen de 4,91% (ASPIM, février 2026), car les baisses de prix ont absorbé l'essentiel du rendement distribué.
• La hausse du taux de refinancement de la BCE de 0% à plus de 4% entre juillet 2022 et septembre 2023 a déclenché la correction des valorisations immobilières dans toute l'Europe (Banque Centrale Européenne).
• Primopierre, gérée par Praemia REIM, a vu son prix de part chuter de 208 à 115 euros, soit 45% de baisse, le cas le plus emblématique de la crise.
• La reprise est engagée : la collecte nette a progressé de +29% en 2025 puis de +10,1% au premier trimestre 2026, et 17 SCPI ont revalorisé leur prix de part en 2025 (ASPIM).
• Les SCPI diversifiées et thématiques (logistique, santé) ont surperformé, tandis que les SCPI de bureaux concentrées sur l'Île-de-France ont concentré les pertes.

Chronologie : comment la crise des SCPI s'est développée

Le déclencheur : la hausse des taux de la BCE en 2022

La BCE (Banque Centrale Européenne, institution qui fixe les taux directeurs de la zone euro) a amorcé un cycle de hausse en juillet 2022, le premier depuis onze ans. Le taux de refinancement est passé de 0% à plus de 4% en quatorze mois, une vitesse sans précédent depuis la création de l'euro (Banque Centrale Européenne, décisions de politique monétaire).

Pour l'immobilier, cette hausse a eu un effet mécanique immédiat. La valeur d'un actif se calcule en capitalisant ses loyers futurs à un taux d'actualisation. Quand les taux montent, ce taux d'actualisation monte aussi, et la valeur calculée de l'actif baisse, même à loyers identiques. Un immeuble de bureaux rapportant 1 million d'euros de loyers annuels et valant 20 millions à des taux de 2% (rendement de 5%) ne valait plus que 16,7 millions dès lors que les investisseurs exigeaient un rendement de 6%.

Ce raisonnement explique pourquoi les valorisations immobilières ont baissé partout en Europe entre 2022 et 2024, indépendamment de la qualité des actifs sous-jacents.

La réaction tardive des SCPI en 2023

Les SCPI, dont les actifs sont évalués par des experts indépendants une à deux fois par an, ont mis du temps à répercuter ces baisses dans leurs prix de part. Certaines SGP (sociétés de gestion de portefeuille, qui pilotent les SCPI) ont d'abord résisté à l'idée de baisser, espérant une normalisation rapide des taux. D'autres ont procédé à des ajustements progressifs.

L'ordonnance du 3 juillet 2024, imposant une évaluation au moins semestrielle des actifs des fonds immobiliers, a contraint les SGP à accélérer les ajustements. Les années 2023 et 2024 ont concentré la majorité des baisses de prix.

L'effet composé : liquidité et prix

La crise des SCPI ne s'est pas limitée à une baisse de prix des actifs. Elle a aussi déclenché une crise de liquidité. Des investisseurs inquiets ont demandé à sortir, tandis que les nouveaux souscripteurs se détournaient vers des alternatives devenues attractives (fonds monétaires à 4%, comptes à terme). Le déséquilibre entre retraits et souscriptions s'est creusé.

Pour certaines SCPI, ces deux crises simultanées, prix et liquidité, ont créé un cercle vicieux : la difficulté à sortir inquiétait davantage les associés existants, ce qui amplifiait les demandes de retrait.

Les causes profondes de la crise

La bulle des bureaux

Au-delà du choc des taux, la crise des SCPI a révélé une fragilité structurelle propre au segment des bureaux. L'accélération du télétravail depuis 2020 a transformé durablement les usages des entreprises. Les études de marché chiffrent une réduction de 20 à 30% des besoins en surfaces de bureau par rapport à 2019.

La vacance en Île-de-France a atteint 11,2% fin 2025, puis 11,4% au premier trimestre 2026, contre 5,5% en 2019 (CBRE, JLL). L'offre immédiate a grimpé à 6,3 millions de mètres carrés, dont 1,9 million de mètres carrés de bureaux jugés obsolètes par CBRE. Dans certaines zones périphériques, péri-Défense ou première couronne nord, les taux de vacance dépassent 25%. Cette suroffre structurelle pèse sur les loyers, les taux de renouvellement des baux et, in fine, sur les valorisations.

Or les SCPI les plus populaires de la décennie 2010 étaient massivement investies dans les bureaux d'Île-de-France. C'était la classe d'actifs dominante, réputée solide, avec des baux longs et de grands locataires institutionnels. Ces caractéristiques, qui paraissaient des atouts, sont devenues des points de faiblesse quand la demande de bureaux s'est contractée. La demande placée n'a atteint que 1,63 million de mètres carrés en 2025, soit 14% sous la moyenne post-pandémie (CBRE, 2026).

La concentration géographique

Plusieurs grandes SCPI avaient constitué des portefeuilles très concentrés sur Paris et l'Île-de-France. Cette concentration, qui avait produit d'excellentes performances dans les années 2010 grâce à la dynamique du marché parisien, est devenue un facteur de risque aggravant lors du retournement.

Les SCPI qui avaient commencé à diversifier vers l'Europe (Allemagne, Pays-Bas, pays nordiques) ont globalement mieux résisté, bénéficiant à la fois d'une diversification sectorielle et de marchés locatifs différents.

La politique tarifaire agressive de certaines SGP

Certaines SGP avaient maintenu leurs prix de part à des niveaux supérieurs à la valeur de reconstitution (valeur réelle estimée des actifs, frais et droits inclus). Ces surcotes, parfois présentées comme un signe de solidité, ont rendu les ajustements encore plus brutaux lorsqu'ils sont intervenus.

Une SCPI dont le prix de part était maintenu 20% au-dessus de sa valeur de reconstitution a dû procéder à un ajustement de 20% rien que pour revenir à la parité, avant même de refléter la baisse des valorisations immobilières.

Les SCPI les plus touchées par la crise : cas concrets

Le tableau suivant récapitule les baisses de prix de part les plus marquantes de la crise des SCPI, toutes liées à une forte exposition aux bureaux franciliens.

Primopierre : la plus forte baisse

Primopierre, gérée par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM), est l'illustration la plus frappante de la crise des SCPI. L'une des SCPI les plus importantes de France par sa capitalisation, massivement investie dans les bureaux d'Île-de-France, elle a vu son prix de part passer de 208 à 115 euros, soit une baisse de 45%.

Pour un investisseur ayant placé 100 000 euros au prix de 208 euros, la valeur des parts est tombée à environ 55 000 euros. Cette perte en capital a largement absorbé plusieurs années de dividendes perçus. La société de gestion a justifié ces baisses par les réévaluations expertisées des actifs, conformément aux obligations réglementaires, et un travail de rationalisation du portefeuille reste en cours.

Laffitte Pierre : 34,4% de baisse

Laffitte Pierre, gérée par Saggel REIM, a perdu 34,4% de sa valeur. Même profil que Primopierre : forte exposition aux bureaux, concentration géographique en Île-de-France, surcote initiale par rapport à la valeur de reconstitution.

Accimmo Pierre : 31% de baisse

Accimmo Pierre, gérée par BNP Paribas REIM, a affiché une baisse de 31%. BNP Paribas REIM gère plusieurs SCPI de bureaux qui ont toutes subi des ajustements significatifs sur la période.

Épargne Foncière : 19,76% de baisse

Épargne Foncière, l'une des SCPI les plus anciennes de France gérée par La Française REM, a vu son prix passer de 835 à 670 euros, soit une baisse de 19,76%. Les SCPI du groupe La Française ont souffert de la combinaison de la pression sur les bureaux et d'une liquidité dégradée.

Au-delà des baisses de prix, certaines SCPI ont aussi réduit leurs distributions. LF Grand Paris Patrimoine a vu sa distribution baisser de 55 à 60% en quelques années, illustrant l'impact cumulé de la vacance locative et des renégociations de baux à la baisse sur les revenus versés aux associés.

La performance globale 2025 : ce que révèle la PGA

La PGA (Performance Globale Annuelle, indicateur qui additionne le taux de distribution et la variation du prix de part sur l'année) est la mesure la plus honnête de la performance réelle d'une SCPI.

En 2025, la PGA moyenne du marché n'a atteint que +1,46%, malgré un taux de distribution moyen de 4,91% (ASPIM, février 2026). L'écart s'explique par les baisses de prix qui ont absorbé une large partie du rendement distribué. Un investisseur qui a perçu 4,91% de dividendes, mais dont les parts ont perdu environ 3,45% de valeur, a finalement gagné 1,46% net.

Frédéric Bôl, président de l'ASPIM, résume ainsi le tournant : « Après deux années d'ajustement, l'exercice 2025 confirme une amélioration graduelle pour une partie des fonds immobiliers grand public » (ASPIM, février 2026).

Les écarts entre SCPI restent considérables. Le tableau ci-dessous détaille les performances 2025 par stratégie, qui éclairent pourquoi la diversification a fait toute la différence.

Source : ASPIM, bilan des fonds immobiliers grand public 2025. Sur cinq ans, la PGA moyenne des SCPI de bureaux traditionnelles tombe à 2 à 3% par an, très loin du rendement brut affiché.

Les SCPI qui ont résisté : les gagnants de la crise

La crise des SCPI n'a pas touché le marché de manière uniforme. Certaines SCPI ont non seulement résisté, mais se sont distinguées positivement, en maintenant leur prix de part et un rendement élevé.

Iroko Zen : zéro frais et diversification européenne

Iroko Zen, lancée en 2020, a affiché l'une des meilleures performances du marché sur la période. Sans frais d'entrée, diversifiée géographiquement en Europe, avec une forte composante logistique et commerciale, elle a maintenu son prix de part stable et distribué régulièrement autour de 7%.

Transitions Europe : la thématique transition énergétique

Transitions Europe (Arkéa REIM) a bénéficié de sa spécialisation dans les actifs liés à la transition énergétique. Cette thématique, portée par les politiques de verdissement immobilier, a attiré des locataires solides et soutenu des valorisations stables.

Corum Origin : la pionnière de la diversification européenne

Corum Origin, pionnière de la diversification européenne depuis 2012, a démontré la résilience de son modèle. Sa capacité à investir dans des actifs décotés à travers l'Europe, sans contrainte géographique forte, lui a permis de saisir des opportunités pendant la crise des SCPI et de maintenir son rendement.

SCPI logistique et santé

Les SCPI spécialisées en logistique et santé ont presque toutes surperformé. La logistique bénéficie de la croissance structurelle du commerce en ligne et d'une vacance quasi nulle. La santé (EHPAD, cliniques, maisons médicales) est portée par le vieillissement démographique et des baux très longs avec des opérateurs institutionnels. Ces secteurs n'ont pas subi la désertion des utilisateurs qui a frappé les bureaux.

Signaux de reprise : l'analyse de 2025 et du début 2026

La sortie de la crise des SCPI se lit dans plusieurs signaux confirmés en 2025 et au premier trimestre 2026.

La collecte repart fortement

La collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d'euros en 2025, en hausse de 29% par rapport à 2024 (ASPIM, février 2026). Le mouvement s'est poursuivi : au premier trimestre 2026, la collecte nette s'est élevée à 1,15 milliard d'euros, soit +10,1% sur un an, portant la capitalisation totale du marché à 88,65 milliards d'euros. Les baisses de taux de la BCE, dont le taux de refinancement est revenu à 2,15% et stabilisé depuis juin 2025 (BCE, mars 2026), ont redonné un avantage relatif aux SCPI face aux placements sans risque.

Le stock de parts en attente se résorbe

Le stock de parts en attente de retrait, qui avait atteint des niveaux records en 2023 et 2024, se résorbe. La reprise de la collecte fournit de nouvelles contreparties pour satisfaire les demandes de sortie. Plusieurs SCPI ont annoncé la liquidation complète de leur file d'attente.

Les prix se stabilisent

Le nombre de SCPI baissant leur prix décroît nettement : 17 SCPI ont revalorisé leur prix de part en 2025, pour 14 baisses seulement (ASPIM). Au premier trimestre 2026, 88% des SCPI ont maintenu leur prix de souscription, 8% l'ont baissé et 4% l'ont relevé. Trois fonds ont revalorisé sur ce seul trimestre, davantage que sur les six trimestres précédents réunis : Wemo One a ainsi relevé son prix de part de 5%, de 200 à 210 euros, au 1er avril 2026. Ce n'est pas encore une reprise généralisée, mais c'est la fin du mouvement de correction.

Les expertises reflètent la réalité du marché

Après les ajustements de 2023 et 2024, les prix de part sont désormais globalement en ligne avec les valeurs expertisées. Le risque d'une correction supplémentaire importante reste limité pour les SCPI qui ont déjà procédé à leurs ajustements.

Perspectives : ce qu'on peut attendre de 2026 et au-delà

La stabilisation est engagée, pas la flambée

Les fondamentaux de reprise sont présents (baisse des taux, reprise de la collecte, résorption des files d'attente), mais une remontée spectaculaire des prix de part n'est pas le scénario le plus probable à court terme. Au premier trimestre 2026, les prix de part ont encore reculé de 0,9% en moyenne (ASPIM).

Les actifs immobiliers ne se revalorisent pas en quelques mois. Les transactions de référence sur le marché direct doivent d'abord confirmer la stabilisation des valorisations, avant que les expertises ne les répercutent dans les prix de part.

Le bureau reste sous pression structurelle

Même si la correction de prix de la crise des SCPI a eu lieu, le secteur des bureaux reste sous une pression locative structurelle. La demande placée francilienne (1,63 million de mètres carrés en 2025) reste inférieure aux niveaux pré-covid, et CBRE n'attend qu'un redressement modéré, entre 1,7 et 1,8 million de mètres carrés en 2026. Les SCPI de bureaux qui n'ont pas commencé à diversifier leur portefeuille resteront vulnérables.

Les SCPI diversifiées et thématiques ont le vent en poupe

La crise des SCPI a accéléré une tendance lourde : les SCPI diversifiées géographiquement et sectoriellement, ou positionnées sur des thématiques solides (logistique, santé, transition énergétique), captent la majorité de la nouvelle collecte. Investisseurs et conseillers ont intégré les leçons de la correction.

Les opportunités dans les SCPI en redressement

Pour les investisseurs à long horizon, les SCPI qui ont subi les plus fortes baisses présentent une optionnalité intéressante. Si la correction a dépassé les fondamentaux locatifs réels, une partie de la baisse pourrait être récupérée sur cinq à dix ans. Ce pari exige toutefois une analyse fine des actifs sous-jacents et de la qualité de gestion.

Pour connaître les SCPI sélectionnées aujourd'hui : Meilleures SCPI 2026 : notre sélection. Avant de comparer les frais de chaque véhicule, consultez aussi notre guide des frais des SCPI.

Cas pratique : deux investisseurs face à la crise

Deux profils illustrent l'impact concret de la crise des SCPI selon la diversification et l'horizon de placement, à partir des données de marché citées plus haut.

Investisseur A : 100 000 euros sur une SCPI de bureaux Île-de-France en 2021. Avec une baisse de prix de part de 45% du type Primopierre, son capital théorique tombe à 55 000 euros. En percevant environ 4,5% de dividende annuel sur quatre ans, soit près de 18 000 euros cumulés, sa position nette ressort autour de 73 000 euros. S'il vend au plus bas, il cristallise une perte de 27 000 euros. S'il conserve, il mise sur un rebond partiel des valorisations.

Investisseur B : 100 000 euros sur une SCPI diversifiée européenne sans frais d'entrée en 2021. Avec un prix de part stable et un rendement autour de 7%, il a perçu près de 28 000 euros de dividendes sur quatre ans tout en conservant son capital. Sa performance globale annuelle est restée largement positive, conforme à la PGA de 6,3% des SCPI diversifiées en 2025 (ASPIM).

L'écart entre ces deux trajectoires ne tient ni à la chance ni au timing, mais à la composition du portefeuille sous-jacent et à la discipline d'horizon.

Ce que les investisseurs doivent retenir

La crise des SCPI de 2022 à 2025 livre plusieurs enseignements durables.

La diversification sectorielle et géographique n'est pas optionnelle. Une SCPI concentrée sur un seul secteur ou une seule zone amplifie le risque. L'immobilier de bureaux parisien, qui semblait l'investissement le plus solide du monde, a prouvé qu'aucune classe d'actifs n'est à l'abri d'une transformation structurelle de ses usages.

Le rendement affiché ne dit pas tout. La PGA, qui intègre l'évolution du prix de part, est l'indicateur honnête. Une SCPI à 7% de taux de distribution qui perd 5% de prix de part chaque année ne rapporte que 2%.

L'horizon d'investissement n'est pas une formule creuse. Les investisseurs disposant d'un horizon de dix ans et sans besoin de liquidité immédiate ont traversé la crise sans subir de pertes cristallisées. Ceux qui ont vendu en panique au plus bas ont, eux, concrétisé leurs pertes.

Pour comprendre les risques dans leur ensemble : Risques des SCPI : les 7 dangers à connaître avant d'investir. Pour approfondir le problème de liquidité vécu pendant la crise : Liquidité des SCPI : comment revendre ses parts.

FAQ : crise des SCPI

La crise des SCPI est-elle terminée en 2026 ?

Le mouvement de correction issu de la crise des SCPI est largement achevé. Au premier trimestre 2026, 88% des SCPI ont maintenu leur prix de souscription et la collecte nette a progressé de 10,1% sur un an (ASPIM). Les prix restent toutefois orientés à la baisse en moyenne (-0,9% au premier trimestre 2026), signe d'une stabilisation plutôt que d'un rebond généralisé. La reprise est engagée, mais graduelle.

Quelles SCPI ont le plus baissé pendant la crise des SCPI ?

Primopierre (Praemia REIM) détient le record avec une baisse de 45%, de 208 à 115 euros par part. Suivent Laffitte Pierre (34,4%), Accimmo Pierre (31%) et Épargne Foncière (19,76%). Toutes partageaient le même profil : forte exposition aux bureaux d'Île-de-France et concentration géographique sur Paris et sa région.

Pourquoi les SCPI de bureaux ont-elles le plus souffert ?

Deux facteurs se sont conjugués. D'abord la hausse des taux de la BCE, qui a mécaniquement réduit la valeur de tous les actifs immobiliers. Ensuite la montée du télétravail, qui a réduit les besoins en surfaces de bureau de 20 à 30% et porté la vacance en Île-de-France à 11,2% fin 2025, contre 5,5% en 2019 (CBRE). Les bureaux ont donc cumulé choc de taux et choc d'usage.

Faut-il vendre ses parts de SCPI après la crise ?

Vendre au plus bas cristallise la perte subie pendant la crise des SCPI. Les investisseurs disposant d'un horizon long de dix ans et sans besoin de liquidité immédiate ont historiquement mieux traversé la correction. La décision dépend de la qualité du portefeuille sous-jacent de votre SCPI et de sa capacité de redressement, qui exige une analyse au cas par cas plutôt qu'une règle générale.

Qu'est-ce que la PGA d'une SCPI ?

La PGA, ou Performance Globale Annuelle, additionne le taux de distribution et la variation du prix de part sur l'année. C'est l'indicateur le plus honnête, car un rendement distribué élevé peut être annulé par une baisse de prix. En 2025, la PGA moyenne du marché n'a été que de +1,46%, alors que le taux de distribution moyen atteignait 4,91% (ASPIM).

Quelles SCPI ont résisté à la crise ?

Pendant la crise des SCPI, les véhicules diversifiés géographiquement et thématiques ont surperformé. Iroko Zen (sans frais d'entrée, diversifiée en Europe) a maintenu un rendement autour de 7%, tout comme Transitions Europe (Arkéa REIM) sur la thématique énergétique et Corum Origin, pionnière de la diversification européenne. Les SCPI de logistique et de santé, portées par le commerce en ligne et le vieillissement démographique, ont également bien tenu.

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Conclusion

La crise des SCPI de 2022 à 2025 résulte d'un choc de taux d'intérêt sans précédent qui a révélé les fragilités structurelles des SCPI de bureaux concentrées sur l'Île-de-France. Des dizaines de SCPI ont baissé leur prix, parfois très fortement (jusqu'à 45% pour Primopierre), tandis que les SCPI diversifiées et thématiques résistaient, voire prospéraient. En 2025 et au premier trimestre 2026, les signaux de stabilisation et de reprise de la collecte sont réels, même si le secteur des bureaux reste sous pression. Les investisseurs qui ont su diversifier et adopter un horizon long ont traversé la crise des SCPI avec de bien meilleurs résultats. La prochaine étape consiste à sélectionner les véhicules dont les fondamentaux justifient le prix de part actuel.

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Sources :

• ASPIM, Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 : publié février 2026
• Corum, Les SCPI retrouvent des couleurs, bilan ASPIM au 1er trimestre 2026 : publié 2026
• Boursorama, SCPI au 1er trimestre 2026 : la collecte repart, mais les fragilités persistent : publié 2026
• PierrePapier.fr, Toutes les performances des SCPI en 2025 : publié 2026
• Banque Centrale Européenne, Décisions de politique monétaire (février 2026) : publié 2026
• BNP Paribas Real Estate, Marché des bureaux en Île-de-France T4 2025 et perspectives 2026 : publié 2026
• JLL France, Marché locatif des bureaux Paris et Île-de-France, bilan 2025 : publié 2026
• Immo Matin, 1,9 million de m² de bureaux obsolètes en Île-de-France selon CBRE : publié 2026