SCPI de commerce : retail, hôtellerie et tourisme

Une SCPI de commerce (société civile de placement immobilier investie dans des actifs commerciaux) collecte l'épargne de particuliers pour acquérir boutiques, retail parks, supermarchés ou hôtels, puis reverse les loyers nets sous forme de dividendes. En 2025, les SCPI de commerces ont distribué en moyenne 4,9 %, légèrement sous la moyenne du marché de 4,91 % toutes catégories confondues, tandis que les SCPI d'hôtels, tourisme et loisirs ont atteint 5,1 % (source : ASPIM/IEIF, février 2026). Après le choc de la crise covid, le secteur s'est restructuré et offre désormais des rendements parmi les plus élevés du marché, à condition de sélectionner les bons segments. Ce guide détaille les performances actuelles, distingue les actifs qui ont rebondi de ceux qui restent fragiles, et explique comment évaluer une SCPI de commerce avant d'investir.

À retenir :

• Les SCPI de commerces ont servi 4,9 % de taux de distribution en 2025, les SCPI hôtels/tourisme/loisirs 5,1 %, contre 4,91 % pour l'ensemble du marché (ASPIM/IEIF, février 2026).
• Le commerce alimentaire de proximité et les retail parks résistent le mieux : la vacance des zones commerciales reste à 8,4 % quand celle des centres commerciaux atteint 16,8 % (Codata Digest 2026).
• La France a accueilli 100 millions de visiteurs internationaux en 2024, première destination mondiale, soutenant le rebond des actifs hôteliers (Atout France, 2024).
• La SCPI Cœur de Ville (Sogenial Immobilier) affiche un taux de distribution de 6,20 % en 2025 avec un taux d'occupation financier de 97,63 % (Sogenial, bulletin 1T 2026).
• Le e-commerce pèse 11 % du commerce de détail et continue d'éroder les enseignes de mode intermédiaire (Fevad, 2025).

Les différentes typologies d'actifs commerciaux

Le terme commerce recouvre des réalités très différentes en matière immobilière. Comprendre ces distinctions est la première étape pour évaluer le risque d'une SCPI sectorielle, car deux fonds affichant la même étiquette commerce peuvent porter des profils de risque opposés.

Les pieds d'immeuble désignent les locaux commerciaux occupant les niveaux bas d'un immeuble résidentiel ou de bureaux, en général en centre-ville. Ce sont des emplacements de forte fréquentation (boulangeries, pharmacies, banques, restaurants de quartier) avec une clientèle de proximité fidèle. Ils bénéficient d'une vacance structurellement faible dans les centres-villes actifs.

Les galeries marchandes sont des ensembles commerciaux couverts, généralement associés à une grande surface alimentaire (hypermarché ou supermarché) qui joue le rôle d'aimant à clientèle. Elles accueillent des boutiques de prêt-à-porter, d'équipement de la maison et de restauration rapide. La performance de la galerie dépend étroitement de la santé de l'enseigne locomotive.

Les retail parks (parcs d'activités commerciales en périphérie) regroupent des commerces à dominante grandes surfaces spécialisées : bricolage, ameublement, sport, électroménager. Ils se sont révélés résilients, leur clientèle se déplaçant en voiture et leur offre restant difficilement substituable en ligne pour les achats volumineux ou impulsifs.

Les supermarchés et hard-discounters constituent un segment particulièrement défensif. Lidl, Aldi, Leclerc Express ou Carrefour City sont portés par des tendances structurelles : retour du commerce de proximité, alimentation du quotidien incompressible. Leurs baux sont souvent longs (9 à 12 ans) et leurs loyers régulièrement indexés.

Les centres commerciaux régionaux sont les actifs les plus en tension. Ces grandes surfaces de 40 000 m² et plus, construites dans les années 1980 à 2000, subissent la concurrence du e-commerce, la désaffection des enseignes de mode intermédiaire et les difficultés de stationnement en zone dense. Leur valorisation a fortement baissé et leur reconversion reste complexe et coûteuse.

Les actifs hôteliers suivent une logique distincte des autres commerces. Un hôtel génère des revenus variables selon son taux d'occupation et ses tarifs. Sa valeur dépend de l'emplacement, du positionnement tarifaire (économique, milieu de gamme, haut de gamme) et de la marque qui l'opère.

La crise covid et ses séquelles : un marché restructuré

La pandémie a frappé le commerce et l'hôtellerie de plein fouet entre 2020 et 2022. Pour les SCPI exposées à ces secteurs, les conséquences ont été multiples et durables.

Les loyers commerciaux ont fait l'objet de négociations intenses. De nombreux locataires ont obtenu des franchises temporaires, des étalements de dettes locatives ou des réductions de loyers. Les gérants ont dû arbitrer entre le maintien de locataires affaiblis, avec concessions, et la libération de locaux, avec le risque de vacance. Dans l'ensemble, les distributions des SCPI de commerce ont reculé de 10 à 25 % en 2020 et 2021.

Les faillites d'enseignes ont laissé des traces profondes. Des chaînes emblématiques comme La Halle, André, Camaïeu, Pimkie ou Tati ont cessé leur activité ou se sont drastiquement restructurées entre 2020 et 2023. Ces disparitions ont créé des locaux vacants dans de nombreux centres commerciaux, exigeant des efforts de relocation parfois longs et des travaux de réaménagement.

La pression s'est poursuivie au-delà de la crise sanitaire. L'enseigne Naf Naf a été placée en redressement judiciaire le 30 mai 2025, son troisième en cinq ans, illustrant la fragilité persistante du prêt-à-porter de milieu de gamme face à la fast fashion en ligne (source : France Bleu, 2025). Les valeurs d'actifs ont baissé, notamment pour les galeries marchandes et les centres commerciaux régionaux : les taux de capitalisation exigés par le marché ont augmenté, reflétant la prime de risque désormais associée à ces actifs. Des SCPI historiquement positionnées sur les centres commerciaux ont dû procéder à des dépréciations de leurs expertises immobilières.

Depuis 2023, le secteur se redresse, mais de façon nettement inégale selon les segments.

Le rebond : qui a bien récupéré, qui reste fragile

Le commerce alimentaire de proximité est le grand gagnant de la période post-covid. Le retour du commerce de quartier, accéléré par les confinements, s'est pérennisé. Les supermarchés de proximité (entre 400 m² et 2 500 m²) affichent des taux d'occupation proches de 100 % et des valeurs locatives stables ou en hausse. C'est l'un des segments les plus défensifs de l'immobilier commercial.

Les retail parks ont bien résisté. Leur accessibilité en voiture, leur stationnement gratuit et leur positionnement prix (bricolage, discount, équipement sportif) les rendent peu concurrençables par le e-commerce pour de nombreux usages. Les loyers sont restés stables et les enseignes locomotives, Leroy Merlin, Decathlon ou E.Leclerc, ont maintenu leur présence. La vacance des zones commerciales s'établit à 8,4 % fin 2025, le format le moins touché de l'immobilier de commerce (source : Codata Digest 2026).

L'hôtellerie et le tourisme ont connu un rebond spectaculaire depuis 2023. La France a confirmé sa position de première destination touristique mondiale avec 100 millions de visiteurs internationaux en 2024, pour 71 milliards d'euros de recettes (+12 %), selon le ministère de l'Économie et Atout France. En 2025, l'hôtellerie française a poursuivi sa progression avec un RevPAR moyen de 85 euros (+2 %) et un taux d'occupation de 64 % (source : In Extenso TCH / MKG, 2025). Le RevPAR (Revenue Per Available Room, revenu moyen par chambre disponible, indicateur de référence de l'hôtellerie) sert à comparer la performance d'un établissement indépendamment de sa taille.

Les galeries marchandes périphériques restent en difficulté. Le modèle de la galerie ancrée sur un hypermarché souffre à la fois du déclin des hypermarchés (trop grands, trop chers à gérer) et de la désaffection des enseignes de mode intermédiaire. La vacance des centres commerciaux a grimpé à 16,8 % fin 2025, contre 16,0 % un an plus tôt, le format le plus dégradé du marché (source : Codata Digest 2026). Les propriétaires cherchent à transformer ces espaces en y intégrant restauration, loisirs, services de santé et parfois logements, mais ces conversions prennent du temps.

Source : Codata Digest 2026 (Confédération des Commerçants de France).

Où se situe le commerce parmi les familles de SCPI

Pour situer une SCPI de commerce, il faut la comparer aux autres familles sectorielles. En 2025, le marché des SCPI a globalement repris des couleurs : le taux de distribution (rapport entre le dividende brut versé et le prix de la part au 1er janvier) moyen pondéré par la capitalisation s'établit à 4,91 %, en hausse de 0,19 point sur un an, pour une collecte nette de 4,6 milliards d'euros (+29 %) selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier).

Le prix de part moyen a toutefois reculé de 3,45 % sur l'année, prolongeant la correction entamée en 2023. La performance globale (taux de distribution plus variation du prix de la part) ressort ainsi à +1,46 % en moyenne sur 2025.

Source : ASPIM/IEIF, communiqué du 9 février 2026.

Le commerce se place dans le milieu de tableau pour le rendement courant, mais avec une performance globale (+4,1 %) supérieure à celle des bureaux et de la santé, signe que la correction des valeurs y est moins violente que dans ces deux secteurs. Pour replacer ces chiffres dans le contexte global du marché, consultez notre classement des meilleures SCPI.

Cœur de Ville : l'exemple d'une SCPI de commerce de centres-villes

Cœur de Ville, gérée par Sogenial Immobilier, est l'une des SCPI de référence positionnée sur le commerce de centre-ville. Son taux de distribution s'établit à 6,20 % pour 2025 (dont 0 % de revenus non récurrents), l'un des niveaux les plus élevés du segment commerce, très au-dessus de la moyenne sectorielle de 4,9 % (source : Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel 1T 2026).

Sa stratégie reflète une thèse d'investissement cohérente avec les tendances du marché : concentrer le portefeuille sur des commerces de pieds d'immeuble dans des centres-villes actifs, en évitant les galeries périphériques et les centres commerciaux régionaux en difficulté. Les locataires ciblés sont des enseignes alimentaires, des services de proximité (banques, assurances, opérateurs télécom) et des restaurants.

Cette sélectivité se traduit dans les indicateurs opérationnels.

Source : Sogenial Immobilier, bulletin trimestriel 1T 2026.

Le TOF (taux d'occupation financier, part des loyers effectivement encaissés rapportée aux loyers potentiels) de 97,63 % et la WALB (Weighted Average Lease Break, durée moyenne résiduelle des baux avant la prochaine échéance triennale) de 6,89 ans offrent une bonne visibilité sur les flux futurs. La décote de 6,37 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution constitue un point d'entrée mesuré pour l'investisseur.

L'hôtellerie dans les portefeuilles SCPI : une logique différente

Les actifs hôteliers ont une structure de revenus fondamentalement différente des autres immeubles commerciaux, ce qui emporte des conséquences importantes pour les investisseurs en SCPI.

Dans un hôtel, le loyer perçu par le propriétaire peut être structuré de deux façons. Le bail fixe prévoit un loyer déterminé à l'avance, similaire à un bail commercial classique : il offre la sécurité d'un revenu prévisible mais ne capture pas la performance supérieure des bonnes saisons. Le bail variable, ou loyer de performance, indexe tout ou partie du loyer sur le chiffre d'affaires de l'hôtelier : il offre un potentiel de hausse mais expose le propriétaire aux aléas de la fréquentation.

Les SCPI investies dans l'hôtellerie optent généralement pour des baux mixtes : un loyer minimum garanti, le plancher, complété par une part variable, le surloyer. Cette structure équilibre sécurité du flux et participation à la croissance.

La saisonnalité reste un facteur de risque spécifique. Un hôtel balnéaire ou de montagne génère l'essentiel de ses revenus sur trois à quatre mois dans l'année ; une mauvaise saison (météo, grèves, contexte géopolitique défavorable au tourisme) ampute significativement les recettes. La montée en gamme joue à l'inverse en faveur des actifs de qualité : les voyageurs dépensent davantage pour des hébergements supérieurs, et les hôtels quatre et cinq étoiles des destinations premium ont vu leur RevPAR croître fortement depuis 2023. Quelques SCPI spécialisées ciblent ce segment, parmi lesquelles Logipierre 3, ATREAM Hôtels ou Esprit Horizon.

Les risques des SCPI de commerce et d'hôtellerie

Le e-commerce reste la menace de fond pour le retail. Si la proximité alimentaire et les retail parks résistent bien, les enseignes de mode, d'électronique grand public et de librairie subissent la concurrence en ligne. Le commerce électronique pèse désormais 11 % du commerce de détail français, contre 10 % un an plus tôt, et capte 23 % du marché de l'habillement, poussé par Amazon, Shein et Temu (source : Fevad, 2025). Un portefeuille surexposé à ces enseignes fragiles risque des libérations de locaux au fil des renouvellements de bail.

La transformation des habitudes de consommation pèse sur certains segments. Les centres-villes mutent : des espaces autrefois occupés par des banques, qui ferment des guichets, ou des agences de voyages, remplacées par le digital, se réorientent vers la restauration, la santé, le coworking ou les loisirs. Les SCPI qui anticipent ces mutations et accompagnent la transformation de leurs actifs en tirent parti ; celles qui résistent à l'évolution voient leur vacance progresser.

La vacance dans les galeries périphériques demeure élevée. Dans les zones péri-urbaines mal positionnées, les taux de vacance dépassent 15 % pour les locaux les moins attractifs, et relouer une enseigne fantôme exige souvent des travaux de réaménagement importants assortis de concessions locatives.

En hôtellerie, les risques incluent la concentration sur quelques destinations touristiques, source de vulnérabilité aux événements géopolitiques ou climatiques, la dépendance aux grands opérateurs (Accor, Marriott, IHG) et la nécessité d'investissements réguliers de rénovation pour maintenir le classement étoilé.

Cas pratique : un investissement de 30 000 euros en SCPI de commerce

Prenons un épargnant qui place 30 000 euros dans une SCPI de commerce affichant le taux de distribution moyen du segment en 2025, soit 4,9 %. Le revenu brut annuel ressort à 1 470 euros, soit 122,50 euros par mois, avant fiscalité.

Ces loyers sont imposés comme des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu selon la tranche marginale d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, la fiscalité totale atteint 47,2 % (30 % + 17,2 %), ramenant le revenu net à environ 776 euros par an, soit un rendement net de fiscalité de 2,59 %.

Le même investisseur orienté vers Cœur de Ville et son taux de distribution de 6,20 % percevrait 1 860 euros bruts annuels, soit, après une fiscalité identique de 47,2 %, environ 982 euros nets, un rendement net de 3,27 %. L'écart de 1,3 point de taux de distribution se traduit donc par plus de 200 euros de revenu net supplémentaire chaque année pour la même mise. Cet exemple illustre pourquoi la sélection du fonds prime sur le simple choix du secteur. Vous pouvez modéliser votre propre projection avec notre simulateur d'investissement SCPI.

Commerce, logistique et santé : trois thématiques à comparer

Pour mettre en perspective les SCPI de commerce, la comparaison avec les deux secteurs les plus plébiscités du moment éclaire le choix.

La logistique offre des baux plus longs (six à neuf ans en bail ferme fréquent), des locataires plus prévisibles (transporteurs et grands distributeurs) et une demande structurellement portée par le e-commerce. Elle a d'ailleurs servi le meilleur taux de distribution 2025, à 5,6 %, mais son occupation dépend de la santé des acteurs du transport, exposés aux cycles économiques.

La santé offre les baux les plus longs (quinze à vingt ans) et une demande démographique quasi certaine. Mais la concentration sur quelques grands opérateurs crée un risque spécifique, comme l'a illustré la crise Orpea, et le secteur a affiché la performance globale la plus faible en 2025.

Le commerce, lui, offre une granularité locative plus élevée (de nombreux petits locataires dans une galerie ou un pied d'immeuble), une présence dans le quotidien des Français et un fort potentiel de transformation des actifs. En contrepartie, sa sensibilité aux cycles de consommation et à la transformation digitale est plus marquée.

Pour comprendre comment combiner ces thématiques dans un portefeuille équilibré, lisez notre comparatif des SCPI diversifiées versus thématiques. Pour approfondir les deux secteurs voisins, consultez nos guides sur les SCPI de santé et les SCPI de bureaux.

FAQ : SCPI de commerce et d'hôtellerie

Quel est le rendement d'une SCPI de commerce en 2025 ?

Les SCPI de commerces ont distribué en moyenne 4,9 % en 2025, et les SCPI d'hôtels, tourisme et loisirs 5,1 %, contre 4,91 % pour l'ensemble du marché (source : ASPIM/IEIF, février 2026). Les meilleures SCPI du segment, comme Cœur de Ville, dépassent 6 %, tandis que les fonds surexposés aux centres commerciaux régionaux servent des rendements plus faibles.

Les SCPI de commerce sont-elles encore risquées après le covid ?

Le risque dépend entièrement de la typologie d'actifs détenus. Le commerce alimentaire de proximité, les retail parks et l'hôtellerie haut de gamme ont rebondi et affichent des taux d'occupation élevés. À l'inverse, les galeries marchandes périphériques et les centres commerciaux régionaux restent fragiles, avec une vacance qui atteint 16,8 % pour les centres commerciaux fin 2025 (source : Codata Digest 2026).

Comment sont imposés les revenus d'une SCPI de commerce ?

Les loyers versés par une SCPI de commerce sont imposés comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent au revenu imposable selon votre tranche marginale d'imposition, majorés de 17,2 % de prélèvements sociaux. Une détention via un contrat d'assurance vie ou une SCPI européenne peut modifier ce traitement fiscal.

Qu'est-ce qu'un bail variable en hôtellerie ?

Le bail variable indexe tout ou partie du loyer versé par l'exploitant hôtelier sur son chiffre d'affaires. Il permet au propriétaire de capter la hausse des revenus en haute saison, mais l'expose aux baisses de fréquentation. Les SCPI privilégient des baux mixtes associant un loyer plancher garanti et une part variable.

Le e-commerce menace-t-il toutes les SCPI de commerce ?

Non. Le e-commerce, qui pèse 11 % du commerce de détail (Fevad, 2025), frappe surtout la mode, l'électronique et la librairie. Le commerce alimentaire de proximité, la restauration, les services et les retail parks de bricolage ou d'équipement de la maison restent largement préservés car leur offre est difficilement substituable en ligne.

Comment choisir une bonne SCPI de commerce ?

Examinez la typologie des actifs (privilégiez proximité et retail parks), le taux d'occupation financier (TOF supérieur à 95 %), la durée résiduelle des baux (WALB), la décote éventuelle entre prix de part et valeur de reconstitution, ainsi que la capacité du gérant à transformer les actifs en difficulté. Comparez ces critères entre plusieurs fonds avant de souscrire.

Comment French Vest vous accompagne

L'investissement dans une SCPI de commerce ou d'hôtellerie demande une analyse sectorielle rigoureuse. La qualité du portefeuille sous-jacent, la stratégie de gestion des actifs en difficulté et la capacité du gérant à anticiper les transformations du retail sont des dimensions que French Vest décortique pour vous.

Sélection sectorielle indépendante

Nos conseillers analysent la composition réelle des portefeuilles, segment par segment, pour écarter les fonds surexposés aux centres commerciaux régionaux et privilégier les actifs défensifs. Cette grille d'analyse couvre l'ensemble des SCPI de commerce et d'hôtellerie distribuées sur le marché français.

Optimisation fiscale du placement

Selon votre tranche marginale d'imposition, nous comparons la détention en direct, via assurance vie ou via une SCPI européenne, afin de réduire la fiscalité sur des revenus fonciers taxés jusqu'à 47,2 % pour un foyer à 30 %.

Suivi de la performance dans la durée

Nous suivons l'évolution des taux de distribution, des valeurs de reconstitution et des taux d'occupation des fonds détenus, et alertons en cas de dégradation des indicateurs clés.

Faites le quiz SCPI French Vest pour identifier les fonds adaptés à votre profil, votre fiscalité et vos objectifs de rendement. Nos conseillers vous répondent sous six heures.

Conclusion

La SCPI de commerce n'est plus le secteur sinistré de 2020. Restructuré, il offre en 2025 des rendements parmi les plus élevés du marché, de 4,9 % en moyenne jusqu'à plus de 6 % pour les meilleurs fonds, portés par le commerce de proximité, les retail parks et l'hôtellerie. La clé réside dans la sélection : un portefeuille concentré sur la proximité et les actifs défensifs surperforme nettement un fonds adossé aux galeries périphériques. Avant de souscrire une SCPI de commerce, comparez la typologie des actifs, le taux d'occupation et la stratégie du gérant, ou faites-vous accompagner pour bâtir une allocation cohérente avec votre situation patrimoniale.

---

À lire également :

• Classement des meilleures SCPI
• SCPI diversifiées versus thématiques
• SCPI de santé : EHPAD, cliniques et immobilier médical
• SCPI de bureaux : performances et perspectives

Sources :

• ASPIM/IEIF, Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 : publié en février 2026
• Sogenial Immobilier, Bulletin trimestriel Cœur de Ville 1T 2026 : publié en avril 2026
• Ministère de l'Économie, Une année 2024 record pour le tourisme en France : publié en 2025
• Fevad, Chiffres clés du e-commerce 2025 : publié en 2025
• Codata Digest 2026, immobilier commercial et commerce de proximité : publié en 2026
• TourMag, Bilan 2025 de l'hôtellerie française (In Extenso TCH / MKG) : publié en 2026