Locataire Sans Assurance, la Procédure d'Assurance pour Compte du Bailleur

Un locataire qui ne transmet pas son attestation d'assurance habitation expose le propriétaire à un risque financier majeur en cas d'incendie, de dégât des eaux ou d'explosion. Pour combler cette défaillance, l'assurance pour compte du locataire (mécanisme permettant au bailleur de souscrire lui même une couverture des risques locatifs au nom du locataire défaillant) repose sur l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, réécrit par la loi Alur du 24 mars 2014. Concrètement, après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, le bailleur souscrit un contrat couvrant les risques locatifs, puis récupère la prime annuelle, majorée de 10 % au maximum, par douzième sur chaque loyer. La procédure neutralise le risque en une trentaine de jours, sans passer par la résiliation du bail.

À retenir :

• L'assurance pour compte du locataire est encadrée par l'article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014 (Légifrance).
• Le bailleur ne peut souscrire qu'après une mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet pendant un mois à compter de la première présentation.
• La majoration de loyer est plafonnée à 10 % de la prime annuelle, plafond fixé par le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, récupérable par douzième.
• La couverture se limite aux risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux) ; aucune garantie facultative ne peut être imputée au locataire.
• L'obligation et le dispositif s'appliquent aussi aux logements meublés, par renvoi de l'article 25-3 de la même loi.

Le cadre juridique en bref

L'obligation d'assurance pèse sur le locataire d'un logement loué en résidence principale. Elle figure à l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Cette assurance couvre au minimum les risques locatifs, c'est à dire les dommages qu'un sinistre survenu dans le logement pourrait causer au bâtiment et aux voisins : incendie, explosion, dégât des eaux. À chaque remise des clés et lors de chaque date anniversaire du bail, le locataire doit remettre une attestation au bailleur. À défaut, le propriétaire dispose de deux leviers : la résiliation judiciaire du bail si une clause résolutoire est prévue, ou la souscription d'une assurance pour son compte avec récupération sur le loyer. Le second levier est presque toujours préférable car il évite une procédure judiciaire longue tout en sécurisant immédiatement le risque.

Le dispositif initial, inscrit dans la version d'origine de la loi de 1989, n'autorisait pas la souscription pour compte. La réforme apportée par la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) a inversé la logique en consacrant un mécanisme de substitution, plus rapide et plus protecteur pour le bailleur. Point souvent mal compris : ce mécanisme ne se limite pas aux locations nues. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 étend l'obligation d'assurance, et donc la faculté de substitution, au locataire d'un logement meublé, et ce même si le bail ne le prévoit pas expressément (Légifrance). Le locataire d'un meublé est donc soumis aux mêmes règles que celui d'un logement nu.

Le bail mobilité, contrat de location meublée de un à dix mois créé par la loi Elan (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018), maintient l'obligation d'assurance à la charge du locataire (ANIL). En pratique, sur ces baux courts, le bailleur privilégie l'exigence d'une attestation dès la remise des clés plutôt que la procédure de substitution, dont le calendrier d'un mois couvre une part importante de la durée du bail.

Étape 1 : la mise en demeure par lettre recommandée

Le préalable obligatoire est l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) réclamant l'attestation d'assurance. Cette lettre déclenche un délai d'un mois pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation. Elle doit mentionner expressément l'intention du bailleur de souscrire pour compte si le délai expire sans réponse, ainsi qu'une estimation du coût de la prime mensualisée. À défaut de cette mention, la procédure peut être contestée. Le délai d'un mois court à compter de la date de première présentation du recommandé, non de sa réception effective. Si le locataire refuse de retirer le pli, le délai s'applique malgré tout.

La mise en demeure produit un second effet juridique souvent ignoré : selon l'article 7 g), elle vaut renonciation du bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Le propriétaire qui choisit la voie de la substitution abandonne donc la résiliation du bail sur ce motif. Les deux leviers sont alternatifs, jamais cumulatifs.

Point clé. La mise en demeure doit comporter trois éléments : la demande d'attestation, le délai d'un mois, l'annonce explicite de la souscription pour compte avec récupération sur le loyer en cas d'inaction.

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Étape 2 : la souscription pour compte du locataire

Passé le délai d'un mois sans régularisation, le bailleur peut souscrire un contrat MRH (Multirisque Habitation) au nom du locataire mais à ses propres frais initiaux. La couverture obligatoire se limite aux risques locatifs au sens strict : incendie, explosion, dégâts des eaux. Les garanties facultatives comme le vol, la responsabilité civile vie privée ou la valeur à neuf sont exclues, car la loi ne permet pas d'imposer plus que le minimum légal. Le bailleur choisit son assureur, négocie le tarif et signe le contrat. La police mentionne le locataire comme assuré désigné.

Les contrats spécifiquement conçus pour cette procédure se sont multipliés depuis l'entrée en application de la réforme Alur. Plusieurs assureurs proposent des offres dédiées avec des primes annuelles situées le plus souvent entre 120 et 280 euros selon la surface et la zone géographique. Le contrat doit être transmis au locataire dans le mois qui suit la souscription, puis à chaque renouvellement, conformément à l'article 7 g). Pour positionner cette couverture dans un parcours plus large, consultez la fiche produit MRH locataire, qui détaille les garanties standards d'un contrat complet, ou le guide assurance habitation du locataire et obligation de la loi de 1989.

Étape 3 : la récupération sur le loyer

C'est le mécanisme central du dispositif. Une fois la prime annuelle réglée à l'assureur, le bailleur la récupère sur le locataire en majorant le loyer mensuel d'un douzième de la prime annuelle, augmenté d'un coefficient légal plafonné à 10 % au titre des frais de gestion. Ce plafond de 10 % n'est pas issu de la loi elle même : il résulte du décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, qui fixe le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataire (Légifrance). La majoration apparaît distinctement sur la quittance de loyer, sous une ligne spécifique, et figure sur l'avis d'échéance. Elle reste cumulable avec les charges récupérables prévues par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le locataire ne peut pas s'opposer au prélèvement.

Le calcul est simple. Pour une prime annuelle de 180 euros, la majoration mensuelle s'élève à un douzième, soit 15 euros, augmentés du coefficient de 10 %, ce qui porte le total à 16,50 euros par mois. Si le bailleur prélève déjà un loyer de 800 euros hors charges, la nouvelle quittance affichera 816,50 euros. La majoration cesse à l'expiration de la période couverte, ou plus tôt si le locataire fournit une attestation d'assurance personnelle en cours de validité.

Point clé. La récupération sur loyer est plafonnée à un douzième de la prime annuelle majorée de 10 % (décret n° 2016-383). Au delà de ce plafond, la majoration est juridiquement contestable et peut être annulée par le juge.

Étape 4 : la sortie du dispositif

Le locataire peut à tout moment mettre fin à l'assurance pour compte en présentant une nouvelle attestation d'assurance personnelle au bailleur. Dès réception, le propriétaire doit cesser la majoration de loyer dans un délai raisonnable, en pratique le mois suivant, et résilier le contrat souscrit pour compte. La résiliation s'effectue alors selon les règles classiques : faculté de résiliation annuelle à l'échéance, résiliation infra-annuelle après la première année au titre de la loi Hamon (loi n° 2014-344 du 17 mars 2014), respect du préavis de la loi Châtel pour les contrats à tacite reconduction.

Le bailleur n'est pas tenu de poursuivre la couverture dès lors que le locataire fournit une attestation conforme. Une situation de double assurance est en principe à éviter, sauf lorsqu'elle est ponctuelle et liée au calendrier d'envoi de l'attestation. Pour un éclairage sur les garanties propres au bailleur en dehors du dispositif de substitution, consultez la fiche PNO propriétaire non occupant ou le guide assurance habitation pour expatrié bailleur en France.

Lettre type de mise en demeure

Voici une trame conforme à la loi. Elle doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception et conservée comme preuve du déclenchement du délai.

[Identité du bailleur]
[Adresse du bailleur]

À [identité du locataire]
[Adresse du logement]

Objet : mise en demeure de fournir une attestation d'assurance habitation
Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Conformément à l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenu
de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs du logement
situé [adresse complète] et de me transmettre l'attestation correspondante.

À ce jour, je n'ai reçu aucun document justifiant cette obligation.
Je vous mets donc en demeure de me transmettre l'attestation requise
dans un délai d'un mois à compter de la première présentation de la
présente lettre recommandée.

À défaut de réponse dans ce délai, je procéderai, conformément à
l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, à la souscription d'une
assurance pour votre compte couvrant les risques locatifs.
Le coût estimé de cette assurance est de [montant] euros par an, soit
une majoration mensuelle de loyer d'environ [montant] euros, incluant
les 10 % légaux de frais de gestion prévus par le décret du 30 mars 2016.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations
distinguées.

Fait à [ville], le [date]
Signature

Ce modèle doit être adapté à chaque situation. Le montant prévisionnel de la prime s'obtient en une minute via le comparateur d'assurance habitation, ce qui rend la mise en demeure plus crédible et plus dissuasive.

Cas pratique : un studio à Lyon loué nu

Prenons un bailleur qui loue un studio nu de 28 m² à Lyon, au loyer de 620 euros hors charges. Le locataire, entré le 1er février, n'a jamais transmis d'attestation malgré deux relances orales. Le 15 mars, le bailleur envoie une mise en demeure en LRAR, première présentation le 17 mars : le délai d'un mois expire le 17 avril. Aucune attestation n'arrive.

Le 20 avril, le bailleur souscrit un contrat MRH pour compte couvrant les risques locatifs, prime annuelle de 144 euros. La récupération mensuelle s'établit à un douzième de 144 euros, soit 12 euros, majorés de 10 %, soit 13,20 euros par mois. La quittance de mai affiche donc 633,20 euros hors charges, avec une ligne distincte « assurance pour compte du locataire, art. 7 g) loi 1989 ». Le contrat est adressé au locataire le 28 avril, dans le mois suivant la souscription.

Le 1er septembre, le locataire transmet enfin une attestation personnelle valable à compter du 1er septembre. Le bailleur cesse la majoration sur la quittance d'octobre et résilie le contrat pour compte. Les majorations perçues de mai à septembre, soit cinq mensualités de 13,20 euros (66 euros au total), restent acquises au bailleur, car la défaillance était imputable au locataire. L'opération aura sécurisé le bien sans aucune action judiciaire ni coût net pour le propriétaire.

Calendrier récapitulatif et points de vigilance

Le tableau ci dessous reconstitue la chronologie complète, depuis la défaillance du locataire jusqu'à la régularisation ou la pérennisation de l'assurance pour compte. Aucune étape n'est facultative et chaque délai conditionne la suivante.

Plusieurs points méritent une vigilance particulière. La mise en demeure doit impérativement mentionner la souscription pour compte, sous peine de nullité de la procédure. Le délai d'un mois ne peut pas être abrégé conventionnellement. La couverture obligatoire se limite strictement aux risques locatifs au sens de l'article 7 g) ; toute garantie additionnelle souscrite par le bailleur ne peut pas être imputée au locataire. Le coefficient de majoration de 10 % est un plafond intangible, fixé par le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, et ne peut être augmenté même si la gestion administrative pèse réellement sur le bailleur. Pour aller plus loin sur les garanties du bailleur en l'absence du dispositif pour compte, consultez la fiche PNO propriétaire non occupant.

Articulation avec la PNO et la copropriété

Le dispositif de l'article 7 g) coexiste avec d'autres couvertures détenues par le bailleur. L'assurance PNO (propriétaire non occupant), souscrite par le bailleur pour son lot, couvre les dommages au bâti et la responsabilité civile du propriétaire en cette qualité, mais elle n'est pas une assurance pour compte du locataire. Si l'occupant ne fournit pas son attestation, la PNO du bailleur ne suffit donc pas à le mettre en règle au regard de la loi du 6 juillet 1989. En copropriété, l'assurance souscrite par le syndic couvre les parties communes et apporte une garantie immeuble étendue, mais elle ne se substitue pas non plus à l'obligation propre du locataire. Le bailleur doit donc continuer à exiger l'attestation et activer si nécessaire la procédure de substitution. Pour comprendre les différents niveaux de couverture en immeuble collectif, la fiche assurance copropriété, syndic et loi de 1965 précise la frontière entre garanties immeuble et garanties privatives.

Contentieux possibles et jurisprudence

Les tribunaux se sont prononcés plusieurs fois sur les conditions d'application du dispositif. Les juges sanctionnent les mises en demeure imprécises ou tardives. Une lettre qui ne mentionne pas explicitement la souscription pour compte ne fait pas courir le délai d'un mois, et la majoration ultérieure du loyer peut être annulée en justice. À l'inverse, le locataire qui invoque une assurance contractée a posteriori sans en transmettre la preuve écrite ne peut pas s'opposer à la majoration.

Le bailleur doit conserver l'accusé de réception et la copie du contrat MRH pendant toute la durée du bail, voire deux ans après son extinction, au titre de la prescription biennale de l'article L114-1 du Code des assurances, selon lequel toutes les actions dérivant d'un contrat d'assurance se prescrivent par deux ans (Légifrance). En cas de sinistre survenu pendant la phase de carence, entre la mise en demeure et la souscription, la responsabilité du locataire reste pleine et entière. Le bailleur peut alors engager une action en réparation devant le tribunal judiciaire, indépendamment des recours de l'assureur de l'immeuble. La fiche MRH propriétaire occupant détaille les couvertures parallèles utiles aux propriétaires qui occupent eux mêmes une partie de l'immeuble.

Questions fréquentes des bailleurs

Le locataire peut il refuser la souscription pour compte ?

Non. Une fois le délai d'un mois expiré, la souscription est de droit pour le bailleur, sans accord du locataire. Le seul moyen pour ce dernier d'éviter la majoration de loyer reste de présenter spontanément une attestation conforme avant la fin du délai.

Peut on souscrire pour compte avant la fin du mois ?

Non. Le délai d'un mois est d'ordre public. Toute souscription anticipée prive la procédure de sa base légale et expose le bailleur à devoir rembourser les majorations perçues.

La majoration s'applique elle pendant les vacances locatives ?

Non. La majoration suit le sort du loyer. Si le bail est résilié ou si le locataire quitte les lieux, la majoration cesse au même moment et le contrat pour compte doit être résilié.

Le bailleur peut il choisir un contrat haut de gamme ?

Le bailleur souscrit le contrat de son choix, mais il ne récupère que le coût d'une assurance couvrant strictement les risques locatifs. Toute prime supplémentaire reste à sa charge. Cette précaution sur le périmètre évite les contestations devant le juge.

Le dispositif s'applique il à une location meublée ?

Oui. L'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 étend l'obligation d'assurance, et la faculté de substitution du bailleur, au locataire d'un logement meublé, même si le bail ne le prévoit pas. Seul le bail mobilité, par sa durée courte, rend la procédure peu praticable.

Que se passe t il si le locataire fournit son attestation après plusieurs mois de majoration ?

Le bailleur cesse la majoration le mois suivant et résilie le contrat pour compte selon la procédure standard. Les majorations passées restent acquises au bailleur, car la défaillance lui était imputable. Pour calibrer la garantie idéale dès la souscription, le quiz d'assurance habitation propose un parcours personnalisé en moins de trois minutes.

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Conformité de la procédure

Nos conseillers vérifient la conformité de la mise en demeure aux exigences de l'article 7 g), accompagnent la rédaction de la quittance majorée et calculent la mensualité exacte, plafond de 10 % du décret de 2016 inclus, pour écarter tout risque de contestation.

Suivi jusqu'à la sortie du dispositif

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Conclusion

L'assurance pour compte du locataire est un outil puissant, mais sa mise en œuvre suppose une discipline procédurale stricte. La mise en demeure recommandée avec accusé de réception, le délai légal d'un mois, la souscription au strict périmètre des risques locatifs et la majoration plafonnée à un douzième de la prime augmentée de 10 % forment un cadre que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent contourner. Maîtriser ces étapes permet de neutraliser le risque en moins de soixante jours et de sécuriser durablement le rapport locatif. Pour aller plus loin, consultez la page principale du hub assurance habitation et la fiche dédiée à la garantie loyers impayés, souvent souscrite en parallèle pour renforcer la protection du bailleur.

Sources :

• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g) modifié par la loi Alur : version en vigueur
• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 (logements meublés) : extension de l'obligation d'assurance
• Légifrance, décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 : plafond de majoration de 10 %
• Légifrance, article L114-1 du Code des assurances : prescription biennale
• Légifrance, décret n° 87-713 du 26 août 1987 : liste des charges récupérables
• Service-public.fr, assurance habitation du locataire : obligation d'attestation annuelle
• ANIL, le bail mobilité (loi Elan) : obligation d'assurance sur les baux courts
• ANIL, agence nationale pour l'information sur le logement : obligation d'assurance du locataire