LMP : Le Statut Fiscal le Plus Puissant de l'Investissement Locatif

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un statut fiscal attribué automatiquement aux propriétaires dont l'activité de location meublée remplit deux conditions cumulatives définies par l'article 155 IV du Code Général des Impôts (source : Légifrance). Contrairement au LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le LMP bénéficie d'un régime fiscal calqué sur celui des professionnels, avec des avantages considérables en matière d'imposition, de patrimoine et de transmission.

Le statut LMP n'est jamais un choix volontaire : il s'applique de plein droit dès que les deux conditions sont réunies. Un propriétaire LMNP qui dépasse les seuils devient automatiquement LMP l'année suivante, avec toutes les conséquences fiscales et sociales qui en découlent. Ce basculement automatique est l'un des points les plus méconnus de la fiscalité immobilière, et de nombreux investisseurs se retrouvent en situation de LMP sans en avoir mesuré les implications. French Vest accompagne chaque année des dizaines de propriétaires dans cette transition pour en maximiser les bénéfices.

Les deux conditions cumulatives du statut LMP

Pour être qualifié de Loueur en Meublé Professionnel, il faut remplir simultanément ces deux conditions (source : service-public.fr) :

1. Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 euros par an : ce seuil s'apprécie sur l'année civile, tous biens confondus, charges et taxes comprises. Il inclut les loyers de tous les membres du foyer fiscal (conjoint, enfants rattachés). Les locations meublées saisonnières, longue durée, résidences services et chambres d'hôtes sont toutes prises en compte dans ce calcul.

2. Recettes locatives supérieures aux autres revenus professionnels du foyer : les recettes meublées doivent représenter plus de 50% des revenus d'activité professionnelle (salaires, traitements, BIC, BNC, BA). Les revenus du patrimoine (dividendes, intérêts, plus-values) ne sont pas pris en compte dans cette comparaison.

Ces conditions sont appréciées au 31 décembre de chaque année. Un investisseur peut donc être LMP une année et LMNP la suivante si ses revenus professionnels augmentent. Cette volatilité impose une vigilance particulière dans la gestion fiscale.

Depuis la loi de finances 2026 (source : groupe-t2f.eu), les non-résidents doivent désormais inclure leurs revenus professionnels perçus à l'étranger dans le calcul du seuil de 50%, à condition que ces revenus soient soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu français. Un expatrié avec un salaire étranger de 80 000 euros et 30 000 euros de loyers meublés en France reste donc LMNP (30 000 < 50% de 110 000). Cette mesure vise à empêcher les expatriés à hauts revenus d'accéder artificiellement au statut LMP pour bénéficier de ses avantages fiscaux.

Inscription et formalités administratives

L'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n'est plus obligatoire depuis la décision du Conseil constitutionnel de 2018 (source : amarris-immo.fr). En revanche, l'immatriculation auprès du Guichet Unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr) est requise dans les 15 jours suivant le début de l'activité, pour obtenir un numéro SIRET. La procédure est 100% en ligne et gratuite. Vous devez choisir le code APE 6820A (location de logements) et préciser le régime fiscal souhaité.

Le LMP est ensuite affilié au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), gérée par l'URSSAF (source : urssaf.fr), ce qui ouvre des droits sociaux (maladie, retraite, indemnités journalières) mais implique le paiement de cotisations sociales calculées sur le bénéfice BIC net. Cette affiliation est automatique et ne nécessite pas de démarche supplémentaire au-delà de l'immatriculation INPI.

Un marché locatif meublé sous tension

Le contexte est favorable aux investisseurs en meublé. Selon les données de monimmeuble.com, l'offre de logements meublés a chuté de 24% en un an en France, tandis que la demande a explosé : +40% à Lyon, +200% à Bordeaux, +228% à Aix-en-Provence. Cette tension locative record pousse les loyers meublés à la hausse et renforce la rentabilité du statut LMP. La location meublée se loue en moyenne 15 à 20% plus cher qu'un bien équivalent loué vide, avec un taux d'occupation atteignant 98% (source : monimmeuble.com). La rentabilité nette moyenne de la location meublée atteint 4,8%, contre 3,7% pour la location vide (source : LocService Observatoire 2026).

Le statut LMP offre quatre mécanismes fiscaux qui, combinés, en font le régime le plus avantageux de l'investissement immobilier locatif. French Vest décrypte chaque levier pour vous permettre de mesurer précisément l'impact sur votre situation.

1. L'amortissement : réduire ses revenus imposables pendant des décennies

Comme en LMNP, le LMP au régime réel peut amortir comptablement le prix d'acquisition du bien immobilier (hors terrain, soit environ 80% de la valeur) sur une durée de 25 à 30 ans, ainsi que le mobilier sur 5 à 10 ans (source : CGI art. 39 et plan comptable général). L'amortissement vient en déduction du résultat BIC sans constituer une sortie de trésorerie : c'est une charge comptable qui réduit votre base imposable sans que vous dépensiez un centime supplémentaire.

Concrètement, un bien acheté 300 000 euros (dont 240 000 euros amortissables) génère environ 8 000 euros d'amortissement annuel sur 30 ans, qui viennent s'imputer sur les loyers perçus. L'expert comptable décompose le bien en composants pour optimiser les dotations : gros œuvre (50 ans), toiture (25 ans), installations techniques et électriques (15 ans), agencements intérieurs (15 ans), façade (20 ans). Cette décomposition permet de concentrer des amortissements plus élevés sur les premières années.

Si l'amortissement dépasse le résultat (après déduction des charges hors amortissement), l'excédent constitue un amortissement réputé différé, reportable sans limite de durée sur les exercices bénéficiaires futurs. Cette règle est essentielle : même si votre activité est bénéficiaire dans 20 ans, vous pourrez utiliser les amortissements non déduits des premières années.

2. Le déficit imputable sur le revenu global : l'avantage exclusif du LMP

C'est le premier avantage décisif du LMP par rapport au LMNP (source : compta-online.com). Le déficit généré par l'activité LMP (hors amortissements excédentaires) est imputable sur le revenu global du foyer fiscal sans aucune limite de montant. En LMNP, le déficit n'est reportable que sur les revenus de même nature (BIC non professionnel) pendant 10 ans, ce qui le rend souvent inutilisable si l'investisseur ne dispose pas d'autres revenus BIC non professionnels.

Pour un foyer fiscal avec 100 000 euros de salaires et un déficit LMP de 20 000 euros, le revenu imposable tombe à 80 000 euros. À une tranche marginale d'imposition de 41%, cela représente une économie d'impôt directe de 8 200 euros, à laquelle s'ajoute l'économie sur les prélèvements sociaux. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, l'excédent est reportable pendant 6 ans sur le revenu global des années suivantes.

Le déficit LMP se compose principalement des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière, des charges de copropriété, des primes d'assurance, des frais de gestion et des cotisations SSI (elles-mêmes déductibles). Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit : l'amortissement déductible est plafonné au montant du résultat avant amortissement. L'excédent est reporté sans limite de durée.

3. L'exonération de plus-value à la revente : le régime des professionnels

En LMP, la plus-value de cession relève du régime des plus-values professionnelles (article 151 septies du CGI, source : Légifrance), bien plus favorable que le régime des particuliers applicable en LMNP. Ce régime distingue la plus-value à court terme (correspondant aux amortissements déduits) et la plus-value à long terme (appréciation économique réelle du bien).

Les conditions d'exonération sont les suivantes :

• Exonération totale : activité exercée depuis au moins 5 ans ET recettes locatives moyennes des 2 dernières années inférieures à 90 000 euros HT (source : fiscaloo.fr)
• Exonération partielle : recettes entre 90 000 et 126 000 euros HT (décote progressive linéaire)
• Aucune exonération : recettes supérieures à 126 000 euros HT

En pratique, un LMP possédant 2 à 4 biens avec des loyers totaux de 40 000 à 80 000 euros par an reste largement sous le seuil de 90 000 euros et peut revendre chaque bien totalement exonéré d'impôt sur le revenu après 5 ans d'activité.

Avantage supplémentaire majeur depuis la réforme LMNP 2025 : en LMP, les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value au sens du régime des particuliers. En LMNP, les amortissements déduits viennent désormais augmenter la plus-value imposable à la revente (source : decla.fr). Un bien acheté 250 000 euros, revendu 430 000 euros avec 45 000 euros d'amortissements : la plus-value imposable est de 180 000 euros en LMP (et potentiellement exonérée) contre 225 000 euros en LMNP (imposée à 30% minimum). L'écart peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

4. La sortie de l'IFI : un avantage patrimonial considérable

Les biens exploités en LMP sont considérés comme des biens professionnels et sont exclus de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (source : jedeclaremonmeuble.com). Cette exonération est conditionnée au maintien des deux conditions du statut LMP chaque année. Pour un patrimoine immobilier dépassant le seuil d'assujettissement de 1,3 million d'euros net, l'économie annuelle d'IFI peut représenter plusieurs milliers d'euros.

Les barèmes de l'IFI sont progressifs : 0,50% de 800 000 à 1 300 000 euros, 0,70% de 1 300 000 à 2 570 000 euros, 1% de 2 570 000 à 5 000 000 euros, et jusqu'à 1,50% au-delà de 10 000 000 euros. Un portefeuille immobilier de 2 millions d'euros en LMP permet d'économiser environ 8 000 à 10 000 euros d'IFI par an. Sur 15 ans de détention, cette économie cumulée peut atteindre 120 000 à 150 000 euros, un montant qui justifie à lui seul le surcoût des cotisations SSI.

L'affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI), gérée par l'URSSAF, est la principale obligation du statut LMP (source : urssaf.fr). Les cotisations sociales représentent entre 35% et 45% du bénéfice net BIC, ce qui peut sembler lourd au premier abord. Mais ce coût doit être analysé en regard de ses contreparties concrètes et de sa déductibilité fiscale. French Vest observe que de nombreux investisseurs surestiment le coût réel des cotisations SSI en négligeant leur impact fiscal positif.

Montant et composition des cotisations

Les cotisations SSI couvrent l'assurance maladie, la retraite de base et complémentaire, les allocations familiales, la CSG/CRDS et l'invalidité/décès (source : lmnp.ai). Le taux effectif est dégressif au-delà du Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS), fixé à 48 060 euros en 2026 (source : SwissLife, LFSS 2026). Sous ce plafond, le taux global avoisine les 45%. Au-delà, certaines cotisations (retraite complémentaire notamment) ne sont plus dues, ce qui fait baisser le taux effectif moyen.

Le détail des cotisations pour un bénéfice de 30 000 euros se décompose approximativement ainsi : assurance maladie/maternité (~2 100 euros), retraite de base (~5 280 euros), retraite complémentaire (~2 100 euros), allocations familiales (~900 euros), CSG/CRDS (~2 900 euros), invalidité/décès (~390 euros) et formation professionnelle (~118 euros). Le total atteint environ 13 800 euros, soit 46% du bénéfice brut.

La cotisation minimale : un filet de sécurité

Même en cas de déficit ou de bénéfice nul, le LMP doit acquitter une cotisation minimale d'environ 1 248 euros par an (source : lmnp.ai). Cette cotisation forfaitaire se répartit entre la retraite de base (~900 euros), l'invalidité/décès (~70 euros), les indemnités journalières (~60 euros) et la formation professionnelle (~118 euros). Elle garantit la validation de 3 trimestres de retraite par an, même sans bénéfice. Pour valider 4 trimestres, un revenu d'activité d'au moins 6 990 euros (600 SMIC horaires) est nécessaire.

La déductibilité fiscale intégrale : le vrai calcul

Premier avantage déterminant : les cotisations SSI sont intégralement déductibles du bénéfice BIC imposable (source : CGI art. 154 bis). Un LMP avec 30 000 euros de bénéfice brut et 13 800 euros de cotisations ne sera imposé que sur 16 200 euros. À une tranche marginale d'imposition de 41%, cela représente une économie d'impôt de 5 658 euros, ramenant le coût net des cotisations à environ 8 142 euros. Le taux effectif réel de cotisation après économie fiscale tombe à 27% du bénéfice brut. Pour un investisseur à 45% de tranche marginale (revenus supérieurs à 177 106 euros), le coût net est encore plus faible.

Les droits sociaux ouverts

Deuxième avantage : les cotisations SSI ouvrent des droits concrets et tangibles. Le LMP bénéficie de la couverture maladie complète, de trimestres de retraite validés (base + complémentaire), d'indemnités journalières en cas d'arrêt de travail et du droit à la formation professionnelle. Pour un investisseur sans activité salariée (retraité anticipé, rentier, conjoint au foyer), ces droits sont particulièrement précieux : la couverture maladie à elle seule vaut plusieurs milliers d'euros par an si elle devait être financée autrement.

Comparaison chiffrée avec les prélèvements sociaux LMNP en 2026

Depuis la loi de financement de la Sécurité Sociale 2026 (LFSS 2026, Art. 12, source : jedeclaremonmeuble.com), les revenus de location meublée non professionnelle sont soumis à un taux de prélèvements sociaux porté à 18,6% (contre 17,2% jusqu'en 2025). La décomposition du nouveau taux : CSG à 10,6% (+1,4 point), CRDS à 0,5%, prélèvement de solidarité à 7,5%. En LMNP, ces prélèvements sont dus sur les revenus et ne génèrent aucun droit social (pas de trimestres retraite, pas de couverture maladie, pas d'indemnités journalières).

Sur un bénéfice de 30 000 euros, le LMNP paie désormais 5 580 euros de prélèvements sociaux à fonds perdus (contre 5 160 euros en 2025). Le surcoût net du SSI par rapport aux prélèvements sociaux LMNP (environ 2 562 euros après déduction fiscale dans notre exemple) finance des protections sociales réelles dont la valeur annuelle dépasse largement ce différentiel. Cette réforme rend la comparaison LMP vs LMNP encore plus favorable au LMP pour les investisseurs à fort bénéfice.

Le mécanisme des appels provisionnels

L'URSSAF appelle les cotisations sur une base provisionnelle calculée sur le dernier revenu connu. En début d'activité, les cotisations provisionnelles sont calculées sur une base forfaitaire faible. L'année suivante, une régularisation intervient une fois le revenu réel déclaré. Cette régularisation peut entraîner un appel de cotisations complémentaires important si l'activité a été plus rentable que prévu. Il est recommandé de provisionner environ 40% du bénéfice net pour faire face à cet appel.

La revente d'un bien en LMP obéit au régime des plus-values professionnelles (source : CGI art. 39 duodecies et suivants), distinct du régime des particuliers applicable en LMNP et en location nue. Ce régime est devenu encore plus avantageux depuis la réforme LMNP de 2025, créant un fossé fiscal considérable entre les deux statuts lors de la cession.

Le calcul de la plus-value professionnelle

La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et la Valeur Nette Comptable (VNC) du bien (source : lmnp.ai). La VNC correspond au prix d'acquisition diminué des amortissements pratiqués depuis le début de l'exploitation. Cette plus-value se décompose en deux fractions distinctes :

• Plus-value à court terme (PVCT) : elle correspond aux amortissements déduits pendant la durée de détention. Elle est imposée au barème progressif de l'IR + cotisations SSI, mais elle peut être étalée sur 3 ans (un tiers par an), ce qui lisse l'impact fiscal. Par exemple, pour 120 000 euros de PVCT, l'étalement permet de déclarer 40 000 euros par an pendant 3 ans au lieu de 120 000 euros en une seule fois.

• Plus-value à long terme (PVLT) : elle correspond à la plus-value économique réelle (appréciation du bien au-delà de son prix d'acquisition initial). Elle est imposée au taux forfaitaire de 12,8% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 30% au total.

L'exonération article 151 septies : le vrai avantage

L'article 151 septies du CGI (source : Légifrance) prévoit une exonération totale d'impôt sur le revenu portant à la fois sur la PVCT et la PVLT lorsque deux conditions sont réunies :

1. L'activité LMP est exercée depuis au moins 5 ans à la date de la cession
2. Les recettes locatives moyennes des deux exercices précédents sont inférieures à 90 000 euros HT

L'exonération est partielle (décote linéaire) lorsque les recettes se situent entre 90 000 et 126 000 euros HT. Le coefficient d'exonération se calcule ainsi : (126 000 moins recettes) divisé par 36 000. Avec des recettes de 108 000 euros, l'exonération porte sur 50% de la plus-value.

Attention : les cotisations SSI restent dues sur la PVCT, même en cas d'exonération d'IR. Néanmoins, ces cotisations sont elles-mêmes déductibles du résultat BIC de l'exercice de cession.

L'avantage décisif face à la réforme LMNP 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le prix d'acquisition lors du calcul de la plus-value des particuliers (source : loi de finances 2025, art. 24). Concrètement, plus vous avez amorti, plus votre plus-value imposable augmente à la revente. Cette réforme a transformé la donne patrimoniale pour les LMNP.

En LMP, cette réintégration n'existe pas dans le cadre de l'exonération article 151 septies : le calcul de la plus-value professionnelle intègre déjà les amortissements via la VNC, mais le régime d'exonération neutralise entièrement l'imposition sur le revenu. Un investisseur LMP actif depuis plus de 5 ans avec des recettes modérées peut revendre totalement exonéré d'IR, là où un LMNP supportera une imposition significative majorée par la réintégration des amortissements.

Exemple chiffré : l'écart LMP vs LMNP à la revente

Prenons un bien acheté 250 000 euros, revendu 430 000 euros après 15 ans, avec 120 000 euros d'amortissements pratiqués pendant la période de détention :

• En LMNP (régime des particuliers post-réforme 2025) : le prix d'acquisition est réduit à 130 000 euros (250 000 moins 120 000). La plus-value imposable est de 300 000 euros avant abattements pour durée de détention. Après abattements partiels (15 ans ne donnent pas encore l'exonération totale en LMNP), l'imposition peut atteindre 40 000 à 60 000 euros.

• En LMP (régime professionnel avec exonération art. 151 septies) : si les recettes sont inférieures à 90 000 euros et l'activité dure depuis plus de 5 ans, l'imposition sur le revenu est de 0 euro. Seules les cotisations SSI sur la PVCT restent dues.

L'écart peut dépasser 50 000 euros sur une seule opération de revente, ce qui fait de la plus-value le facteur le plus déterminant dans le choix entre LMP et LMNP pour les investisseurs qui envisagent une revente à moyen terme.

Le choix de la structure juridique conditionne la fiscalité, la protection du patrimoine personnel et la capacité de transmission. Trois options principales s'offrent au LMP, chacune avec des implications patrimoniales distinctes (source : kadran.com, cogedim.com).

L'exercice en nom propre : la voie classique

C'est la structure la plus courante pour le LMP. L'investisseur exploite directement les biens à son nom, les revenus sont déclarés en BIC sur sa déclaration personnelle (formulaire 2031 et annexes). Cette option est la plus simple administrativement : pas de statuts à rédiger, pas d'assemblées générales, pas de comptes annuels à déposer au greffe.

Avantages : simplicité de gestion, coûts administratifs réduits, accès direct aux régimes d'exonération de plus-value (art. 151 septies), imputation du déficit sur le revenu global, liberté totale dans la gestion des biens. Le propriétaire en nom propre conserve la maîtrise complète de ses décisions d'investissement, de location et de cession sans avoir à consulter d'associés.

Limites : responsabilité illimitée sur le patrimoine personnel, y compris sur les biens personnels du conjoint en cas de régime communautaire. Depuis la loi Macron de 2015, la résidence principale est automatiquement insaisissable, mais les autres biens personnels restent exposés. En cas de litige locatif, de sinistre majeur ou de faillite, le patrimoine personnel de l'investisseur peut être mis en jeu. Cette limite est particulièrement préoccupante pour les investisseurs avec un parc immobilier important ou une situation familiale à protéger.

La SARL de famille : l'outil de transmission et de protection

La SARL de famille permet d'exercer l'activité LMP en société tout en conservant le régime fiscal de l'impôt sur le revenu (option IR sur le formulaire 2042 C PRO). Les associés doivent être liés par un lien de parenté directe (ascendants, descendants, fratrie) ou par alliance (conjoints, partenaires de PACS). L'option IR est irrévocable une fois exercée (source : service-public.fr).

Avantages : protection du patrimoine personnel (responsabilité limitée aux apports), transmission facilitée par donation de parts sociales avec décotes significatives (20 à 30% pour illiquidité et minorité, source : lokizi.fr), conservation du régime fiscal IR et de tous les avantages LMP (déficit imputable, exonération de plus-value, sortie IFI). Le démembrement de propriété des parts (donation de la nue-propriété aux enfants, conservation de l'usufruit par les parents) permet de transmettre progressivement le patrimoine tout en conservant les revenus locatifs.

Limites : formalisme juridique (assemblées générales annuelles, comptes annuels à déposer), coût de constitution (1 500 à 3 000 euros d'honoraires juridiques), coût de gestion annuel supplémentaire (expertise comptable société), impossibilité de revenir au régime IS une fois l'option IR exercée. Si un associé non familial entre au capital, la SARL perd son statut de SARL de famille et bascule automatiquement à l'IS.

La SCI : un faux ami à éviter

La SCI (Société Civile Immobilière) est déconseillée pour l'activité de location meublée (source : lokizi.fr). Par nature, la SCI est une société civile qui n'est pas conçue pour exercer une activité commerciale. Or, la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale (BIC). Si les revenus de location meublée représentent plus de 10% du chiffre d'affaires total de la SCI, celle-ci bascule automatiquement et irréversiblement à l'impôt sur les sociétés (IS).

Dans ce cas, les avantages du LMP (imputation du déficit sur le revenu global, exonération de plus-value professionnelle art. 151 septies) sont intégralement perdus. La cession des parts de SCI à l'IS est soumise au régime des plus-values mobilières, et les plus-values latentes sur les biens détenus par la SCI sont soumises à une double imposition (IS au niveau de la société + impôt sur le dividende au niveau de l'associé). French Vest déconseille systématiquement la SCI pour les projets de location meublée, sauf dans le cas très spécifique où l'investisseur assume délibérément une stratégie IS pour capitaliser les bénéfices dans la société.

La transmission d'un patrimoine exploité en LMP a connu un bouleversement majeur avec la loi de finances 2024, qui a expressément exclu l'activité de location meublée du bénéfice du pacte Dutreil (source : actu-juridique.fr, leblogpatrimoine.com). Malgré cette restriction, plusieurs mécanismes d'optimisation restent accessibles et peuvent réduire significativement les droits de mutation.

L'exclusion du pacte Dutreil : fin d'une niche jurisprudentielle

Jusqu'en 2023, la jurisprudence administrative avait ouvert la possibilité d'appliquer le régime Dutreil (exonération de 75% des droits de mutation à titre gratuit) à la transmission d'une activité LMP, sous certaines conditions strictes : engagement collectif de conservation de 2 ans, engagement individuel de 4 ans, et poursuite de l'activité par un héritier pendant 3 ans. Le Conseil d'État, dans un arrêt de juin 2024, puis la loi de finances 2024 ont définitivement fermé cette porte. Depuis le 1er janvier 2024, aucune activité de location meublée, qu'elle soit professionnelle ou non, n'est éligible au pacte Dutreil (source : fiscalonline.com). Cette exclusion législative a mis fin à une incertitude juridique de plusieurs années et constitue un changement patrimonial majeur pour les détenteurs de portefeuilles LMP importants.

Les dispositifs alternatifs qui restent opérants

L'article 151 septies A du CGI (départ en retraite) : le LMP qui cesse son activité pour partir en retraite peut bénéficier d'une exonération totale de la plus-value professionnelle (PVCT + PVLT) si la valeur des éléments cédés est inférieure à 500 000 euros et si l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans. L'exonération est partielle entre 500 000 et 1 000 000 euros. Ce dispositif est cumulable avec l'article 151 septies : si les conditions des deux articles sont remplies, l'exonération est doublée. Le LMP doit faire valoir ses droits à la retraite dans les 24 mois suivant ou précédant la cession.

L'article 41 du CGI (transmission à titre gratuit) : en cas de donation ou de succession d'une entreprise individuelle (y compris LMP en nom propre), les plus-values latentes peuvent faire l'objet d'un report d'imposition si le bénéficiaire poursuit l'activité pendant au moins 5 ans. Ce report se transforme en exonération définitive au terme des 5 ans. Ce mécanisme allège considérablement le coût fiscal de la transmission intergénérationnelle d'un patrimoine LMP.

L'article 151 septies B du CGI (durée de détention) : la plus-value à long terme réalisée lors de la cession d'un immeuble détenu depuis plus de 2 ans peut bénéficier d'un abattement de 10% par année de détention au-delà de la deuxième année, conduisant à une exonération totale après 12 ans de détention. Ce dispositif concerne uniquement la PVLT et est cumulable avec l'article 151 septies pour les recettes supérieures à 90 000 euros.

La donation de parts de SARL de famille : la transmission par donation de parts sociales permet d'appliquer des décotes significatives pour illiquidité (20 à 25%) et pour minorité (10 à 15%), réduisant la base taxable de 30 à 35% par rapport à la valeur réelle des biens. Combinée avec le mécanisme des abattements renouvelables tous les 15 ans (100 000 euros par parent et par enfant, soit 400 000 euros pour un couple avec deux enfants), cette stratégie permet de transmettre progressivement un patrimoine immobilier en limitant drastiquement les droits de mutation.

La structuration préventive : anticiper dès l'acquisition

French Vest recommande d'anticiper la transmission dès l'acquisition des biens. Loger l'activité LMP dans une SARL de famille dès le départ permet de démembrer les parts (donation de la nue-propriété aux enfants), de bénéficier des décotes, et de conserver l'usufruit (et donc les revenus locatifs) jusqu'au décès. Cette stratégie est d'autant plus efficace que la valeur des parts est faible au moment de la donation : acquisition récente avec endettement bancaire élevé, valeur nette des parts proche de zéro voire négative. Un emprunt bancaire de 80% de la valeur d'acquisition réduit d'autant la valeur des parts à transmettre.

Par exemple, un couple de 50 ans qui constitue un patrimoine LMP de 1 million d'euros en SARL de famille avec 800 000 euros d'emprunt peut donner la nue-propriété des parts (valeur nette : 200 000 euros, après décotes : ~130 000 euros) à ses deux enfants en utilisant les abattements de 100 000 euros par parent et par enfant. La transmission s'effectue alors sans aucun droit de mutation, et les parents conservent les revenus locatifs via l'usufruit jusqu'à leur décès.