--- title: "SCPI nouvelle génération sans frais d'entrée" slug: scpi-sans-frais-entree category: SCPI categorySlug: scpi description: "Iroko Zen, Remake Live, Iroko Atlas : comparatif des SCPI sans frais d'entrée, performances 2025 vérifiées et conditions réelles. Calculez votre rendement net." keywords: [scpi 0 frais souscription, scpi nouvelle generation, iroko zen frais, remake live frais, meilleure scpi sans frais] canonical: "https://www.france-epargne.fr/academy/scpi/scpi-sans-frais-entree" publishedAt: "2026-03-23T09:55:29.368Z" updatedAt: "2026-06-01T10:09:04.266Z" readingTimeMinutes: 17 --- # SCPI nouvelle génération sans frais d'entrée Pendant des décennies, les frais de souscription à 8 à 12 % ont été la norme absolue du marché des SCPI. Ils constituaient la principale barrière à l'entrée et imposaient des horizons longs pour seulement récupérer la mise initiale. Depuis 2021, une nouvelle génération de **SCPI sans frais d'entrée** (sociétés civiles de placement immobilier qui ne prélèvent aucune commission de souscription) a renversé ce modèle. Iroko Zen et Remake Live affichent 0 % de frais de souscription et des taux de distribution supérieurs à 7 % en 2025, contre une moyenne de marché de 4,91 % (ASPIM, février 2026). Voici le fonctionnement réel de ces fonds, leurs performances vérifiées et leurs limites. > **À retenir :** > > - Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025, en hausse de 0,19 point sur un an (ASPIM, février 2026). > - Iroko Zen (0 % de frais) a versé un taux de distribution de 7,14 % en 2025, Remake Live 7,05 %, les deux en distribution mensuelle (bulletins T4 2025). > - Les SCPI sans frais d'entrée compensent par des frais de gestion plus élevés : 14,40 % TTC des loyers pour Iroko Zen, 18 % TTC pour Remake Live. > - Attention aux confusions : Transitions Europe, Corum Origin et Wemo One ne sont PAS sans frais (entre 10 % et 11,96 % de frais de souscription). > - L'avantage des SCPI sans frais est maximal sur les horizons de 5 à 10 ans ; au-delà de 20 ans, l'écart se réduit. ## Pourquoi les SCPI traditionnelles ont des frais élevés Pour saisir l'innovation, il faut d'abord comprendre l'origine des frais traditionnels. Les SCPI de première génération étaient distribuées quasi exclusivement par les réseaux bancaires et les agents généraux d'assurance, qui prélevaient des rétrocessions importantes sur les frais de souscription. La **société de gestion** (la SGP, structure agréée par l'AMF qui pilote le fonds) en conservait une partie pour ses coûts internes ; le reste rémunérait la banque distributrice ou le conseiller. Ce mécanisme créait une structure coûteuse pour l'épargnant, mais garantissait une large distribution et des flux de collecte réguliers. Les grandes SCPI ont ainsi rassemblé des milliards d'euros via ce canal, en tolérant des frais de souscription allant jusqu'à 11,96 % TTI, le niveau encore appliqué aujourd'hui par Corum Origin (source : corum.fr, 2025). La numérisation du conseil patrimonial et l'arrivée de plateformes en ligne ont remis ce modèle en cause. Lorsque l'épargnant accède directement à la société de gestion, ou via une plateforme avec peu d'intermédiaires, les frais de distribution n'ont plus de justification aussi élevée. C'est de cette logique qu'est née la SCPI sans frais d'entrée. Concrètement, les frais de souscription des SCPI ne sont pas facturés séparément : ils sont intégrés à l'écart entre le **prix de souscription** (ce que paie l'investisseur) et la **valeur de retrait** (ce qu'il récupère à la revente). Un fonds affichant 10 % de frais d'entrée crée donc une moins-value latente immédiate de 10 % le jour de la souscription, qui ne s'efface qu'au fil des années via le rendement. C'est précisément cette mécanique que les SCPI sans frais suppriment. L'Autorité des marchés financiers (AMF) rappelle d'ailleurs que la SCPI reste un placement de long terme dont la durée de détention recommandée est généralement d'au moins huit ans, quelle que soit la structure de frais retenue. ## Le modèle « 0 % frais de souscription » Les SCPI sans frais d'entrée reposent sur une économie différente. Leur rémunération provient principalement des **frais de gestion annuels** (un pourcentage prélevé chaque année sur les loyers bruts encaissés), souvent supérieurs à ceux des SCPI traditionnelles pour compenser l'absence de commission à l'entrée. Iroko Zen prélève ainsi 14,40 % TTC des loyers perçus, Remake Live 18 % TTC, contre une fourchette de 10 à 13 % chez les acteurs classiques (sources : iroko.eu, remake.fr, 2025). Ce modèle offre trois avantages structurels concrets pour l'investisseur. **La valeur immédiate.** Dès le premier euro investi, le capital travaille intégralement. Avec 0 % de frais, un placement de 10 000 euros conserve une valeur de retrait initiale de 10 000 euros, là où une SCPI à 10 % de frais ne vaut que 9 000 euros à la revente le jour de la souscription. **La flexibilité.** L'absence de frais d'entrée rend ces fonds adaptés aux horizons plus courts ou aux investisseurs incertains de leur durée de détention. L'épargnant n'est pas « piégé » par des frais à amortir sur dix ans. Attention toutefois : la plupart appliquent une **commission de retrait** dégressive les premières années (5 % chez Remake Live durant les cinq premières années, 0 à 6 % chez Iroko Zen, nulle après trois ans). **La comparaison facilitée.** Sans le biais des frais d'entrée, la performance brute se rapproche du rendement réellement perçu. Aucun ajustement n'est nécessaire pour calculer le rendement net des frais d'acquisition. ### Calculez votre rendement net SCPI Rendement après impôts, revenus mensuels, enveloppe optimale (direct, AV, PER) : la simulation complète en 2 minutes. [Lancer le simulateur](/scpi/simulateur) ## Les véritables SCPI sans frais d'entrée Le marché compte désormais plusieurs SCPI à 0 % de frais de souscription. Trois critères les distinguent : le **taux de distribution** (TD, rapport entre le dividende brut versé et le prix de la part), la solidité du gestionnaire et la structure de frais de gestion. ### Iroko Zen Lancée en 2021 par Iroko, Iroko Zen est la référence du marché des SCPI sans frais. Son taux de distribution a atteint 7,14 % en 2025, soit une sixième année consécutive au-dessus de 7 % (source : MeilleureSCPI, janvier 2026). Sa capitalisation dépasse 1,37 milliard d'euros fin 2025 pour 27 265 associés, avec un **TOF** (taux d'occupation financier, part des loyers effectivement encaissés rapportée au potentiel locatif) de 97,37 % au quatrième trimestre 2025. Caractéristiques clés : 0 % de frais de souscription, 14,40 % TTC de frais de gestion sur les loyers, distribution mensuelle, diversification européenne (France, Espagne, Allemagne, Pays-Bas, Irlande) sur 173 actifs et 7 secteurs. La part s'achète autour de 204 euros, ce qui rend le ticket d'entrée très accessible. ### Remake Live Lancée en 2022 par Remake AM, Remake Live a basculé sur un modèle à 0 % de frais de souscription. Son taux de distribution 2025 s'est établi à 7,05 %, en distribution mensuelle (source : Primaliance, T4 2025). La SCPI se distingue par sa transparence (bulletins détaillés, communication active), son label ISR depuis 2022 et une stratégie opportuniste sur des actifs value-add en Europe occidentale, répartis sur 70 immeubles dans 9 pays. Caractéristiques clés : 0 % de frais de souscription, 18 % TTC de frais de gestion (15 % HT), commission de retrait de 5 % les cinq premières années, capitalisation de 845,92 millions d'euros fin 2025, TOF de 98,86 %. ### Iroko Atlas Seconde SCPI d'Iroko, Iroko Atlas a été lancée en septembre 2025 sur une stratégie internationale élargie. Sa première année affiche un taux de distribution annualisé de 9,41 %, pour un objectif de long terme situé autour de 6,5 % (source : Portail SCPI, 2026). Comme Iroko Zen, elle applique 0 % de frais de souscription. Les performances de première année restent à relativiser, le millésime de lancement bénéficiant souvent d'effets de calendrier favorables. ### Sofidynamic, Mistral Sélection et autres D'autres fonds complètent l'offre à frais réduits ou nuls : SCPI Société de gestion Frais de souscription TD 2025 Iroko Zen Iroko 0 % 7,14 % Remake Live Remake AM 0 % 7,05 % Iroko Atlas Iroko 0 % 9,41 % Mistral Sélection Mistral 0 % 8,07 % Elevation Tertiom Elevation Capital Partners 0 % 8,25 % Sofidynamic Sofidy 2 % 9,04 % Sources : bulletins des sociétés de gestion, MeilleureSCPI et Portail SCPI, 2025 et 2026. Les taux de distribution de première et deuxième année sont à considérer avec prudence. Ces fonds partagent une logique commune : une distribution fréquente (mensuelle chez Iroko Zen et Remake Live), un ticket d'entrée accessible souvent inférieur à 250 euros la part, et une diversification géographique européenne qui réduit la dépendance au seul marché français. La plupart sont accessibles en direct ou au sein d'un contrat d'assurance vie, ce qui peut ajouter une couche de fiscalité avantageuse après huit ans de détention. Le rendement net dépendra in fine de trois variables : le taux de distribution réel constaté, le niveau des frais de gestion annuels et l'évolution de la valeur de la part, qui a reculé de 3,45 % en moyenne sur le marché en 2025 (ASPIM). ### Votre SCPI est elle en bonne santé ? Analysez la liquidité, le rendement et la trajectoire de vos SCPI avec notre scanner gratuit. [Scanner mes SCPI](/scpi/scanner) ## Les SCPI souvent confondues avec les « sans frais » Plusieurs SCPI récentes et performantes sont régulièrement classées à tort parmi les fonds sans frais. Elles appliquent en réalité des frais de souscription standards. Les nommer permet d'éviter une erreur de comparaison fréquente. **Transitions Europe** (Arkéa REIM), labellisée ISR, a versé un taux de distribution de 7,60 % en 2025, avec un TOF de 98,5 % et 33 756 associés pour 1,25 milliard d'euros de capitalisation (source : MeilleureSCPI, mars 2026). Sa promotion de lancement à frais réduits a expiré début 2023 : ses frais de souscription s'élèvent désormais à 10 % HT/TTI. **Corum Origin** (Corum AM) affiche une quatorzième année consécutive au-dessus de 6 % de taux de distribution (6,50 % en 2025), une capitalisation de 3,79 milliards d'euros et une diversification sur 13 pays de la zone euro (source : corum.fr, décembre 2025). Ses frais de souscription restent fixés à 11,96 % TTI, parmi les plus élevés du marché. **Wemo One** (Wemo REIM) a réalisé la performance la plus spectaculaire de 2025, avec un taux de distribution de 15,27 % dès sa première année complète. Sa stratégie « Smart Caps » cible des actifs décotés de 1 à 10 millions d'euros, concentrés sur l'Espagne (53,3 %) et l'Italie (30,2 %). Mais ses frais de souscription atteignent 10 % HT (12 % TTC), et la société elle-même vise un objectif de 10 % en 2026 puis d'environ 7 % à long terme : la performance de lancement n'est pas reproductible. ### Faut il arbitrer votre SCPI ? Simulez les 3 scénarios : conserver, arbitrer en direct ou via assurance vie. [Lancer la simulation](/scpi/arbitrage) ## SCPI sans frais contre SCPI traditionnelles : comparatif chiffré Voici une simulation sur 10 ans pour 50 000 euros investis, illustrant l'impact réel de la structure de frais sur le revenu net. Critère SCPI traditionnelle SCPI sans frais Frais de souscription 10 % 0 % Capital investi en travail 45 000 € 50 000 € Taux de distribution retenu 5 % 6 % Revenus bruts annuels 2 250 € 3 000 € Revenus bruts cumulés sur 10 ans 22 500 € 30 000 € Frais de souscription supportés 5 000 € 0 € Sur dix ans, la SCPI sans frais génère environ 30 000 euros de revenus, contre 22 500 euros pour la SCPI traditionnelle, soit un écart d'environ 7 500 euros, sans compter les 5 000 euros de frais d'entrée déjà absorbés à la souscription. L'avantage est d'autant plus marqué que l'horizon est court : sur trois à cinq ans, les frais d'entrée d'une SCPI classique sont loin d'être amortis, alors que la SCPI sans frais a déjà fait travailler 100 % du capital. Cette simulation suppose des taux constants ; les chiffres réels dépendent de l'évolution des loyers et de la valeur des parts. > **À retenir :** sur un horizon inférieur à 10 ans, la SCPI sans frais d'entrée est mécaniquement plus rentable, à taux de distribution comparable, car aucun capital n'est immobilisé en frais d'acquisition. ### Cas pratique : revente anticipée à 4 ans Un épargnant place 30 000 euros et doit revendre au bout de quatre ans pour financer un projet imprévu. Avec une SCPI traditionnelle à 10 % de frais, sa valeur de retrait dès le départ n'est que de 27 000 euros ; en quatre ans, à 5 % de distribution appliqués à cette valeur de retrait, il a perçu environ 5 400 euros de revenus, mais récupère un capital amputé des frais d'entrée non amortis. Avec une SCPI sans frais à 7 % de distribution, son capital de 30 000 euros a travaillé en totalité, générant environ 8 400 euros de revenus sur la même période, et la valeur de retrait reste proche du capital initial, hors évolution du prix de la part et commission de retrait éventuelle. L'écart de revenus dépasse 3 000 euros sur quatre ans, auquel s'ajoute l'absence de décote initiale de 3 000 euros. C'est sur ce type d'horizon court à moyen que la SCPI sans frais déploie tout son intérêt. ### Méthodologie de comparaison Les taux de distribution cités proviennent des bulletins trimestriels des sociétés de gestion et des chiffres consolidés par l'ASPIM pour le marché. Un taux de distribution n'est pas un rendement net : il s'entend avant frais de gestion (déjà déduits des loyers versés), avant prélèvements sociaux et impôt sur le revenu, et avant prise en compte de l'évolution de la valeur de la part. Pour comparer deux SCPI, il faut donc rapporter le taux affiché au niveau de frais de gestion, à la qualité du patrimoine (TOF, durée moyenne des baux) et à l'antériorité du fonds, et non se fier au seul pourcentage de tête. ## Limites et précautions avant d'investir L'absence de frais de souscription n'est jamais un critère suffisant. Quatre points appellent une vigilance particulière. **L'ancienneté limitée.** La majorité des SCPI sans frais ont moins de cinq ans d'historique. Elles n'ont pas traversé un cycle immobilier complet, et leurs performances de phase de lancement (période où les actifs récemment acquis bénéficient d'effets de calendrier favorables) pourraient se normaliser vers la moyenne de marché de 4,91 % constatée en 2025. **Le biais de sélection des actifs.** Certaines jeunes SCPI ont été créées dans les creux de marché 2023 et 2024, profitant de prix d'actifs fortement décotés après la baisse moyenne du prix des parts de 3,45 % enregistrée par l'ensemble du marché en 2025 (ASPIM). Leur performance future dépendra de leur capacité à reproduire cette acuité de sélection dans un environnement plus concurrentiel. **La taille encore modeste.** Avec 845,92 millions d'euros, Remake Live reste loin des grandes SCPI historiques dont la capitalisation dépasse plusieurs milliards. Une taille réduite peut accélérer la croissance en phase initiale, mais concentre aussi les risques sur un nombre limité d'actifs. **Les frais de gestion plus élevés.** L'absence de frais d'entrée se paie par des frais de gestion annuels supérieurs : 14,40 % chez Iroko Zen, jusqu'à 18 % chez Remake Live, contre 10 à 13 % chez les acteurs traditionnels. Sur un horizon très long, au-delà de 20 ans, cet écart annuel finit par grignoter une partie de l'avantage initial. ### Quel investisseur SCPI êtes vous ? Prudent, équilibré ou dynamique ? 5 questions pour identifier votre profil et recevoir une stratégie personnalisée. [Faire le quiz](/scpi/quiz) ## FAQ : SCPI sans frais d'entrée ### Une SCPI sans frais d'entrée est-elle vraiment gratuite ? Non. L'absence de frais de souscription ne signifie pas gratuité. Ces SCPI se rémunèrent par des frais de gestion annuels plus élevés, prélevés sur les loyers bruts : 14,40 % TTC pour Iroko Zen, 18 % TTC pour Remake Live. La plupart appliquent aussi une commission de retrait dégressive les premières années. Le modèle déplace le coût de l'entrée vers la gestion courante. ### Quelle est la meilleure SCPI sans frais en 2025 ? Sur les fonds réellement à 0 % de frais, Iroko Zen (7,14 % de taux de distribution) et Remake Live (7,05 %) offrent le meilleur compromis entre performance, transparence et antériorité. Iroko Atlas affiche 9,41 % mais sur sa seule première année. Le choix dépend de l'horizon, du profil de risque et de la diversification recherchée, pas du seul taux affiché. ### Iroko Zen prélève-t-elle des frais de souscription ? Non, Iroko Zen applique 0 % de frais de souscription depuis son lancement en 2021. Elle se rémunère via 14,40 % TTC de frais de gestion sur les loyers perçus et une commission de retrait dégressive, nulle après trois ans de détention (source : iroko.eu, 2025). ### Les SCPI sans frais sont-elles adaptées à un horizon long ? Sur un horizon de 5 à 10 ans, elles sont presque toujours plus avantageuses, car aucun capital n'est immobilisé en frais d'entrée. Au-delà de 20 ans, leurs frais de gestion plus élevés réduisent l'écart. Pour un horizon très long, le track record, la solidité de la société de gestion et le TOF redeviennent les critères déterminants. ### Transitions Europe et Corum Origin sont-elles des SCPI sans frais ? Non. Transitions Europe applique 10 % HT de frais de souscription depuis l'expiration de sa promotion de lancement début 2023, et Corum Origin 11,96 % TTI. Elles sont souvent citées à tort dans cette catégorie en raison de leurs bonnes performances, mais elles relèvent du modèle de frais traditionnel. ### Besoin d'un conseil sur vos SCPI ? Nos conseillers patrimoniaux analysent votre portefeuille SCPI et identifient les actions à mener. [Être rappelé sous 6h](/contact) ## Comment French Vest vous accompagne La sélection des SCPI sans frais d'entrée, ou à frais réduits, fait partie des stratégies que French Vest recommande aux investisseurs dont l'horizon est inférieur à 10 ans ou qui recherchent une flexibilité maximale. Nos conseillers comparent les structures de frais, les performances ajustées et les profils de risque pour orienter chaque épargnant vers les fonds adaptés à sa situation. **Analyse de la structure de frais réelle** Nous décomposons pour vous le coût complet d'un placement, frais de souscription, frais de gestion et commission de retrait compris, là où un taux de distribution affiché ne dit rien du rendement net. Cette analyse couvre l'ensemble des SCPI à 0 % de frais référencées sur le marché français. **Sélection adaptée à votre horizon** Selon que votre projet s'étend sur 5, 10 ou 20 ans, l'arbitrage entre une SCPI sans frais et une SCPI traditionnelle change radicalement. Nos conseillers modélisent les deux scénarios pour votre montant et votre durée précis. **Suivi de la performance dans la durée** Les taux de distribution de première année se normalisent souvent. Nous suivons l'évolution trimestrielle de chaque fonds détenu pour anticiper un arbitrage si la performance dévie durablement de la moyenne de marché de 4,91 %. Utilisez notre [comparateur de SCPI via le simulateur](/simulateurs) pour modéliser l'impact réel des frais sur votre rendement net selon votre horizon d'investissement. ## Conclusion L'apparition des SCPI sans frais d'entrée a profondément modifié le rapport de force entre épargnants et sociétés de gestion. Pour les horizons de 5 à 10 ans, une SCPI sans frais comme Iroko Zen ou Remake Live est systématiquement plus avantageuse qu'une concurrente traditionnelle, à taux de distribution comparable. Pour les horizons plus longs, l'écart s'atténue et d'autres critères, track record, solidité de la société de gestion, TOF et report à nouveau, reprennent le dessus. Surtout, ne confondez pas les véritables SCPI sans frais avec des fonds performants mais à frais standards comme Transitions Europe, Corum Origin ou Wemo One. Dans tous les cas, l'émergence de ces nouvelles structures a tiré vers le bas les frais de l'ensemble du marché, au bénéfice de tous les investisseurs. * * * À lire également : - [Frais des SCPI : souscription, gestion et sortie](/academy/scpi/frais-scpi) - [Meilleures SCPI : classement et sélection](/academy/scpi/meilleures-scpi-2026) - [Comment choisir une SCPI : les critères essentiels](/academy/scpi/comment-choisir-scpi) - [La liquidité des SCPI : revendre ses parts](/academy/scpi/liquidite-scpi) - [Investir en SCPI à crédit](/academy/scpi/scpi-a-credit) Sources : - [ASPIM, bilan annuel 2025 de la collecte et de la performance des fonds immobiliers grand public](https://www.aspim.fr/actualites/collecte-et-performance-des-fonds-immobiliers-grand-public-en-2025-des-signaux-damelioration-dans-des-marches-encore-sous-contraintes/) : février 2026 - [Iroko, grille de frais Iroko Zen](https://www.iroko.eu/nos-frais) : 2025 - [Remake AM, page SCPI Remake Live](https://www.remake.fr/remake-live) : 2025 - [Primaliance, fiche SCPI Remake Live](https://www.primaliance.com/scpi-de-rendement/304-scpi-remake-live) : 2026 - [MeilleureSCPI, caractéristiques Transitions Europe](https://www.meilleurescpi.com/scpi/scpi-de-rendement/f19028-scpi-transitions-europe/caracteristiques/) : 2026 - [Corum AM, page SCPI Corum Origin](https://www.corum.fr/nos-scpi/corum-origin) : décembre 2025 - [Portail SCPI, fiche Wemo One](https://portail-scpi.fr/scpi/wemo-one/) : 2026 - [AMF, guide « Investir dans une SCPI »](https://www.amf-france.org/sites/institutionnel/files/private/2023-12/2023_investir_dans_une_scpi.pdf) : 2023 - [MeilleureSCPI, taux de distribution Iroko Zen 2025](https://www.meilleurescpi.com/actualites/scpi-iroko-zen-7-14-de-taux-de-distribution-en-2025/) : janvier 2026