--- title: "SCPI ISR et écologiques : investir responsable" slug: scpi-isr-ecologique category: SCPI categorySlug: scpi description: "Une SCPI ISR combine immobilier de rendement et critères ESG. 75 SCPI labellisées, 46 % de l'actif net du marché. Exigences, fonctionnement et meilleures SCPI ISR." keywords: [scpi isr, label isr immobilier, scpi esg ecologique, scpi responsable, scpi transition energetique] canonical: "https://www.france-epargne.fr/academy/scpi/scpi-isr-ecologique" publishedAt: "2026-03-23T09:55:27.290Z" updatedAt: "2026-05-31T04:05:39.629Z" readingTimeMinutes: 16 --- # SCPI ISR et écologiques : investir responsable Une **SCPI ISR** (société civile de placement immobilier labellisée Investissement Socialement Responsable) est une SCPI dont la politique d'investissement intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance audités par un organisme tiers indépendant. L'immobilier, longtemps considéré comme étranger à la finance durable, a basculé : au second semestre 2025, 75 SCPI portent le label ISR sur les 231 que compte le marché, et les fonds immobiliers labellisés représentent 46 % de l'actif net total selon l'ASPIM. Ce guide explique ce que le label exige réellement des gérants, comment il fonctionne, et pourquoi une SCPI ISR ne sacrifie pas la performance au profit des convictions. > **À retenir :** > > - 75 SCPI sur 231 sont labellisées ISR au second semestre 2025, et les fonds immobiliers labellisés pèsent 46 % de l'actif net du marché (ASPIM, 2025). > - Le **label ISR Immobilier** repose sur une grille de notation ESG et deux approches, best-in-class et best-in-progress, pas sur un seuil énergétique unique. > - L'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 autorise les SCPI à produire et revendre de l'énergie renouvelable (article L.214-114 du Code monétaire et financier). > - Transitions Europe (Arkéa REIM), labellisée ISR, affiche un taux de distribution de 7,60 % en 2025, très au-dessus de la moyenne de marché de 4,91 % (ASPIM, 2025). > - Aucune étude n'a démontré de surperformance structurelle des SCPI ISR, mais les actifs verts bénéficient d'une prime locative de 5 à 15 % et évitent la décote brune. ## Qu'est-ce que le label ISR Immobilier ? Le **label ISR** (Investissement Socialement Responsable) est un label d'État créé en 2016 par le ministère de l'Économie, d'abord pour les fonds de valeurs mobilières. En octobre 2020, son périmètre a été étendu aux fonds d'investissement alternatifs immobiliers, dont les SCPI et les OPCI. Un référentiel adapté aux spécificités de l'immobilier a été élaboré pour tenir compte de la nature physique et territoriale des actifs. Le label repose sur un cahier des charges audité par des organismes tiers indépendants (Afnor Certification, EY, Deloitte). Il n'est pas accordé définitivement : sa validité est de 3 ans, avec des contrôles intermédiaires. Ce mécanisme de renouvellement oblige les gérants à maintenir leurs efforts dans la durée, et non seulement lors de la demande initiale. Un référentiel commun à l'ensemble des fonds, applicables aux valeurs mobilières comme à l'immobilier, a été adopté à l'issue d'une réforme engagée en 2023 et entré en vigueur début 2024. Cette version a relevé les exigences, en particulier sur le volet environnemental et sur l'exclusion des énergies fossiles. Les SCPI labellisées avant cette réforme ont dû se conformer au nouveau référentiel lors de leur renouvellement. ## Comment fonctionne concrètement le label ISR Immobilier ? Contrairement à une idée répandue, le label n'impose pas un seuil énergétique unique que chaque actif devrait atteindre. Il fonctionne sur une **grille de notation ESG** (environnement, social, gouvernance) appliquée actif par actif, avec deux approches complémentaires. **L'approche best-in-class** sélectionne les actifs déjà les plus performants de leur catégorie, qui doivent maintenir un haut niveau d'exigence dans le temps. **L'approche best-in-progress** retient des actifs moins performants au départ, à condition qu'ils fassent l'objet d'un plan d'amélioration documenté : travaux de rénovation, optimisation de l'exploitation, équipements énergétiques. Un actif insuffisamment noté à l'entrée doit gagner au moins 20 points sur l'échelle de notation en 3 ans, ou atteindre le niveau de performance attendu. Le référentiel impose plusieurs indicateurs obligatoires : - **Deux indicateurs environnementaux** systématiques : la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre du portefeuille. - **Un indicateur social** au choix : la mobilité (desserte en transports, mobilités douces) ou la santé et le confort des occupants (qualité de l'air intérieur, accessibilité). - **Un indicateur de gouvernance** : la gestion responsable de la chaîne d'approvisionnement et des prestataires. - **Quatre indicateurs optionnels** au minimum, choisis parmi les trois piliers E, S et G. Le nombre de critères suivis varie fortement d'un fonds à l'autre, d'une quinzaine à plus d'une centaine, avec une moyenne d'environ 55 critères par véhicule labellisé. Le poids de l'environnement est légèrement majoré, compte tenu des enjeux propres au parc immobilier existant. Le **reporting extra-financier** annuel est obligatoire : les SCPI labellisées publient chaque année un rapport de durabilité détaillant leurs indicateurs, ce qui permet aux investisseurs de suivre des progrès réels plutôt que des déclarations d'intention. ### Calculez votre rendement net SCPI Rendement après impôts, revenus mensuels, enveloppe optimale (direct, AV, PER) : la simulation complète en 2 minutes. [Lancer le simulateur](/scpi/simulateur) ## 75 SCPI labellisées : le label devient la norme du marché La progression du label ISR est l'un des faits marquants du marché immobilier indirect des dernières années. De moins de dix SCPI labellisées en 2022, le marché est passé à 75 SCPI labellisées au second semestre 2025, sur un total de 231 SCPI recensées par l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier). Le mouvement va au-delà des seules SCPI. Tous fonds immobiliers confondus, 178 fonds sont labellisés, et l'ensemble représente 46 % de l'actif net total du marché, calculé sur un actif net de 192 milliards d'euros au 31 décembre 2024 selon l'AMF (Autorité des marchés financiers). Côté fonds grand public, la bascule est plus nette encore : 185 fonds immobiliers accessibles aux particuliers sur 300 portent désormais le label, soit la majorité du marché. Indicateur Chiffre Source SCPI labellisées ISR (2S 2025) 75 sur 231 ASPIM 2025 Fonds immobiliers labellisés (tous types) 178 sur 1 059 ASPIM 2025 Part de l'actif net du marché labellisé 46 % ASPIM 2025 Fonds grand public labellisés 185 sur 300 ASPIM 2025 Fonds ISR classés article 8 SFDR 117 (85 %) ASPIM 2025 Fonds ISR classés article 9 SFDR 35 ASPIM 2025 Cette généralisation s'explique par plusieurs forces convergentes. La demande des investisseurs institutionnels, compagnies d'assurance et caisses de retraite, eux-mêmes soumis à des engagements ESG, qui orientent leur collecte vers des véhicules labellisés. La pression réglementaire européenne, qui impose de classer les produits financiers selon leur degré d'intégration durable. Et la conviction croissante des gérants que performance environnementale et performance financière ne s'opposent pas. ### Votre SCPI est elle en bonne santé ? Analysez la liquidité, le rendement et la trajectoire de vos SCPI avec notre scanner gratuit. [Scanner mes SCPI](/scpi/scanner) ## L'ordonnance du 3 juillet 2024 : les SCPI productrices d'énergie Une évolution réglementaire a modifié le cadre juridique des SCPI en 2024. L'**ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024** (entrée en vigueur le 5 juillet 2024) a élargi l'objet social des SCPI en modifiant l'article L.214-114 du Code monétaire et financier. Les SCPI peuvent désormais, à titre accessoire, acquérir, installer, louer ou exploiter tout procédé de production d'énergie renouvelable, y compris en revendant l'électricité produite. Cette extension était attendue par les acteurs du marché ISR. Elle permet concrètement aux SCPI de : - Installer des panneaux photovoltaïques sur les toitures de leurs entrepôts et bureaux, puis percevoir directement les revenus de la vente d'électricité, sans passer par un preneur à bail intermédiaire. - Acquérir des installations solaires ou éoliennes comme actifs à part entière, diversifiant ainsi les sources de revenus et renforçant le profil environnemental du portefeuille. - Développer des projets d'autoconsommation collective, permettant aux locataires des immeubles du portefeuille de bénéficier de l'énergie produite sur site. Cette réforme renforce la cohérence entre le label et la stratégie d'investissement réelle des SCPI ISR, qui peuvent désormais agir sur la production d'énergie, et non plus seulement sur la sobriété de leurs bâtiments. ## Les meilleures SCPI ISR du marché Plusieurs SCPI ISR conjuguent label exigeant et performance opérationnelle. Leur point commun : démontrer qu'une démarche responsable ne se paie pas d'un rendement amputé. **Transitions Europe**, gérée par Arkéa REIM, est la référence du segment. Labellisée ISR, elle investit exclusivement hors de France, dans des actifs récents à haute performance énergétique répartis dans sept pays européens. Son taux de distribution atteint 7,60 % en 2025, après 8,25 % en 2024, parmi les meilleurs du marché toutes catégories confondues. Son TOF (taux d'occupation financier, part des loyers effectivement perçus rapportée au potentiel locatif total) s'élève à 98,5 % au 31 mars 2026, et sa capitalisation dépasse 1,25 milliard d'euros. Le résultat est sans ambiguïté : un rendement de 7,60 % avec un taux d'occupation quasi plein réfute l'idée que l'ISR sacrifierait la performance. **Novaxia NEO**, gérée par Novaxia Investissement, illustre une autre approche. Labellisée ISR depuis 2020 et classée article 9 SFDR, le niveau le plus exigeant de la réglementation européenne, elle pratique le recyclage urbain : transformer des actifs obsolètes plutôt qu'artificialiser de nouveaux espaces. Son taux de distribution ressort à 5,50 % en 2025, après 6,01 % en 2024, et son TRI (taux de rendement interne) atteint 6,94 % sur cinq ans. Première SCPI sans frais de souscription du marché, avec un prix de part de 187 euros, elle reste accessible pour des horizons de placement plus courts. Au-delà de ces deux noms, de nombreuses SCPI diversifiées de premier plan ont obtenu le label dans le cadre de renouvellements ou de nouvelles demandes. La tendance n'est plus à la différenciation de niche mais à la généralisation : le label ISR devient un standard de marché. Pour une vue d'ensemble des meilleures performances, consultez notre [classement des meilleures SCPI](/academy/scpi/meilleures-scpi-2026). ### Faut il arbitrer votre SCPI ? Simulez les 3 scénarios : conserver, arbitrer en direct ou via assurance vie. [Lancer la simulation](/scpi/arbitrage) ## Les SCPI ISR pénalisent-elles le rendement ? La réponse honnête tient en deux temps. Aucune étude n'a démontré à ce jour que les SCPI labellisées ISR offrent un rendement structurellement supérieur à celui des SCPI classiques : il n'existe pas de prime de performance automatique liée au label. Mais les données ne montrent pas non plus de pénalité. Sur un marché dont le taux de distribution moyen ressort à 4,91 % en 2025 (ASPIM), les SCPI ISR les plus solides, comme Transitions Europe à 7,60 %, figurent au sommet du classement. Plusieurs mécanismes expliquent pourquoi les actifs verts résistent au moins aussi bien que les autres. **La prime locative verte.** Les locataires institutionnels, soumis au décret tertiaire (obligation de réduire de 40 % la consommation d'énergie des bâtiments tertiaires d'ici 2030) et à leurs propres engagements de neutralité carbone, privilégient les locaux certifiés HQE ou BREEAM. Ils acceptent un loyer supérieur, de l'ordre de 5 à 15 % selon les études de marché, pour des actifs qui leur permettent d'honorer ces obligations. **La décote brune.** À l'inverse, les bâtiments non conformes aux objectifs du décret tertiaire s'exposent à une décote de valeur de 10 à 30 % à horizon 2030. Ce phénomène de brown discount s'observe déjà sur le marché parisien et s'étend aux métropoles régionales. Un actif bien classé échappe à ce risque. **La réduction des coûts d'exploitation.** Un immeuble bien isolé, doté d'une GTB (gestion technique du bâtiment, système de pilotage automatisé des équipements) génère des charges plus faibles. Ces économies bénéficient au propriétaire ou renforcent l'attractivité du bien auprès des locataires. **La résilience réglementaire.** Un actif performant au DPE (diagnostic de performance énergétique) est peu vulnérable aux réformes à venir, qu'il s'agisse de l'interdiction de location des passoires thermiques ou des obligations de rénovation. Cette résilience réduit le risque de dépréciation future et d'actifs devenus illouables. ## Le cadre réglementaire européen : SFDR et taxonomie verte La réglementation européenne structure la manière dont les SCPI ISR communiquent. Le **SFDR** (Sustainable Finance Disclosure Regulation, règlement européen 2019/2088 sur la publication d'informations en matière de durabilité) classe les produits financiers en trois catégories. Catégorie SFDR Niveau d'engagement Application aux SCPI Article 6 Aucun objectif ESG affiché Catégorie de base Article 8 Promotion de caractéristiques environnementales ou sociales Majorité des SCPI ISR Article 9 Objectif principal d'investissement durable Catégorie la plus exigeante (ex : Novaxia NEO) Parmi les fonds immobiliers labellisés ISR ayant communiqué leur classification, 117 relèvent de l'article 8 (85 %) et 35 de l'article 9 selon l'ASPIM. La plupart des SCPI labellisées se positionnent donc en article 8. La **taxonomie verte européenne** complète ce dispositif. Ce système de classification évalue la contribution des activités économiques à six objectifs environnementaux : atténuation du changement climatique, adaptation, usage durable de l'eau, économie circulaire, prévention de la pollution et protection de la biodiversité. Les SCPI doivent progressivement déclarer le taux d'alignement de leur portefeuille, ce qui impose une analyse actif par actif. Cette charge de reporting produit une transparence accrue, utile aux investisseurs souhaitant évaluer objectivement les engagements de leur SCPI. ### Quel investisseur SCPI êtes vous ? Prudent, équilibré ou dynamique ? 5 questions pour identifier votre profil et recevoir une stratégie personnalisée. [Faire le quiz](/scpi/quiz) ## Pour qui les SCPI ISR sont-elles adaptées ? Cet article s'adresse aux épargnants qui hésitent à intégrer une composante responsable à leur patrimoine immobilier, par crainte d'un rendement moindre. Plusieurs profils trouvent un intérêt direct dans les SCPI ISR. **Les investisseurs à sensibilité ESG** cherchent à aligner leur patrimoine avec leurs valeurs. Les données disponibles montrent que ce choix relève d'un positionnement cohérent avec la trajectoire du marché, non d'un sacrifice financier. **Les investisseurs soucieux du risque réglementaire de long terme** ont compris que la réglementation environnementale ne fera que se renforcer. Détenir aujourd'hui des actifs performants, c'est réduire le risque de se retrouver dans dix ou quinze ans avec des biens dépréciés ou illouables. **Les jeunes investisseurs** qui constituent un premier portefeuille immobilier ont intérêt à incorporer une composante ISR dès le départ, la trajectoire réglementaire européenne pénalisant progressivement les actifs énergivores. À l'inverse, l'investisseur qui recherche exclusivement le rendement immédiat le plus élevé ne doit pas surpondérer une SCPI au seul motif qu'elle est labellisée : le label garantit une démarche ESG auditée, pas un surcroît de performance. La sélection doit croiser indicateurs financiers et indicateurs de durabilité. Pour approfondir l'arbitrage entre thématiques et diversification, consultez notre guide sur les [SCPI diversifiées versus thématiques](/academy/scpi/scpi-diversifiee-vs-thematique) et le cadre juridique applicable dans notre article sur la [réglementation SCPI 2024-2026](/academy/scpi/reglementation-scpi-2024-2026). ## FAQ : SCPI ISR ### Qu'est-ce qu'une SCPI ISR exactement ? Une SCPI ISR est une société civile de placement immobilier dont la gestion intègre des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, validés par le label ISR Immobilier d'État. Ce label, audité par un organisme tiers indépendant, est valable 3 ans et impose un reporting extra-financier annuel. Il garantit une démarche responsable documentée, mais ne constitue pas un label de performance financière. ### Combien de SCPI sont labellisées ISR ? Au second semestre 2025, 75 SCPI portent le label ISR sur les 231 recensées par l'ASPIM. Tous fonds immobiliers confondus, 178 fonds sont labellisés et représentent 46 % de l'actif net total du marché. Parmi les fonds immobiliers grand public, 185 sur 300 sont labellisés, soit la majorité. ### Une SCPI ISR rapporte-t-elle moins qu'une SCPI classique ? Aucune étude n'a démontré de surperformance ni de sous-performance structurelle liée au label. Le taux de distribution moyen du marché s'établit à 4,91 % en 2025 (ASPIM), et certaines SCPI ISR figurent parmi les plus performantes, comme Transitions Europe à 7,60 %. Les actifs verts bénéficient par ailleurs d'une prime locative de 5 à 15 % et évitent la décote brune des bâtiments énergivores. ### Quelle est la différence entre les articles 8 et 9 du SFDR ? Un fonds article 8 promeut des caractéristiques environnementales ou sociales sans en faire son objectif principal. Un fonds article 9 a pour objectif principal l'investissement durable et fait l'objet d'un reporting d'impact plus détaillé. La plupart des SCPI ISR sont classées article 8 ; Novaxia NEO fait partie des rares SCPI article 9. ### Les SCPI peuvent-elles produire de l'électricité ? Oui, depuis l'ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024, qui a modifié l'article L.214-114 du Code monétaire et financier. Les SCPI peuvent installer et exploiter des procédés de production d'énergie renouvelable (panneaux photovoltaïques, éoliennes) et revendre l'électricité produite, à titre accessoire à leur activité immobilière. ### Besoin d'un conseil sur vos SCPI ? Nos conseillers patrimoniaux analysent votre portefeuille SCPI et identifient les actions à mener. [Être rappelé sous 6h](/contact) ## Comment French Vest vous accompagne L'univers des SCPI ISR s'est densifié avec la multiplication des labels, des niveaux SFDR et des stratégies ESG. Distinguer une démarche ISR réelle d'un greenwashing de façade exige d'analyser les portefeuilles, les politiques d'investissement et les reportings extra-financiers. French Vest applique aux SCPI ISR la même rigueur qu'aux fonds classiques, en croisant performance financière et données de durabilité. **Analyse croisée financière et extra-financière** Nos conseillers examinent les indicateurs de rendement (taux de distribution, TOF, report à nouveau) en parallèle des indicateurs ESG publiés, pour identifier les fonds dont le label recouvre une réalité opérationnelle. Le marché compte aujourd'hui 75 SCPI labellisées : toutes ne se valent pas. **Sélection selon votre profil** Selon votre horizon de placement, votre sensibilité ESG et votre fiscalité, nous orientons vers des SCPI article 8 ou article 9, à frais d'entrée classiques ou nuls. L'arbitrage entre une SCPI à 7,60 % et une SCPI sans frais de souscription dépend de votre durée de détention prévue. **Suivi dans la durée** Le label étant valable 3 ans avec contrôle intermédiaire, le statut d'une SCPI peut évoluer. Nous suivons le maintien des labellisations et les évolutions de classification SFDR des fonds détenus par nos clients. Faites le [quiz SCPI French Vest](/scpi/quiz) pour identifier les fonds ISR adaptés à votre profil et être rappelé par un conseiller sous 6 heures. ## Conclusion La question de départ, celle d'un éventuel sacrifice de rendement, trouve une réponse documentée : non, une SCPI ISR ne pénalise pas la performance. Le label ne garantit pas un surcroît de rendement, mais il sélectionne des actifs résilients face au durcissement réglementaire, protégés de la décote brune et recherchés par des locataires institutionnels. Avec 75 SCPI labellisées et 46 % de l'actif net du marché concerné, l'ISR n'est plus une niche militante : c'est le standard vers lequel converge l'immobilier indirect. La prochaine étape pour l'épargnant consiste à comparer, au sein de cet univers, les SCPI dont le label recouvre une gestion réellement performante. * * * **À lire également :** - [Classement des meilleures SCPI](/academy/scpi/meilleures-scpi-2026) - [SCPI diversifiées versus thématiques](/academy/scpi/scpi-diversifiee-vs-thematique) - [Réglementation SCPI 2024-2026](/academy/scpi/reglementation-scpi-2024-2026) **Sources :** - [ASPIM, Labellisation ISR des fonds immobiliers au 2e semestre 2025](https://www.aspim.fr/content/uploads/2026/03/Fiche-ISR-_-2S2025.pdf) : publié 2026 - [ASPIM, Investissement Socialement Responsable et finance durable](https://www.aspim.fr/investissement-socialement-responsable.html) : consulté 2026 - [Le Label ISR, fonctionnement de la démarche responsable](https://www.lelabelisr.fr/comment-le-label-isr-immobilier-garantit-il-la-demarche-responsable-des-fonds-labelises/) : consulté 2026 - [Pierrepapier, ISR : les fonds immobiliers grand public labellisés deviennent majoritaires](https://www.pierrepapier.fr/marche-gestion-actifs/isr-les-fonds-immobiliers-grand-public-labelises-deviennent-majoritaires/) : publié 2025 - [MeilleureSCPI, Impact de l'ordonnance de juillet 2024 sur les SCPI](https://www.meilleurescpi.com/actualites/impact-de-lordonnance-de-juillet-2024-sur-la-scpi/) : publié 2024 - [MeilleureSCPI, SCPI Transitions Europe, caractéristiques](https://www.meilleurescpi.com/scpi/scpi-de-rendement/f19028-scpi-transitions-europe/caracteristiques/) : consulté 2026 - [Novaxia Investissement, SCPI NEO](https://www.novaxia-investissement.fr/produits/novaxia-neo/) : consulté 2026 - [Pierrepapier, Toutes les performances des SCPI en 2025](https://www.pierrepapier.fr/scpi/toutes-les-performances-des-scpi-en-2025/) : publié 2026 - [Deepki, Du Green Premium au Brown Discounting](https://www.deepki.com/fr/blog/green-premium-brown-discounting/) : consulté 2026