--- title: "SCPI fiscales : déficit foncier, Malraux et anciens Pinel" slug: scpi-fiscale-deficit-foncier-malraux category: SCPI categorySlug: scpi description: "Comment une SCPI fiscale réduit vos impôts via le déficit foncier ou le régime Malraux. Mécanismes, plafonds, exemples chiffrés et profils adaptés." keywords: [scpi deficit foncier, scpi malraux, scpi fiscalite reduction impot, scpi anciens pinel, investissement scpi defiscalisation] canonical: "https://www.france-epargne.fr/academy/scpi/scpi-fiscale-deficit-foncier-malraux" publishedAt: "2026-03-23T09:55:26.603Z" updatedAt: "2026-05-30T18:44:50.374Z" readingTimeMinutes: 17 --- # SCPI fiscales : déficit foncier, Malraux et anciens Pinel Une SCPI fiscale poursuit un objectif unique : réduire l'impôt sur le revenu de ses porteurs de parts. Contrairement aux SCPI de rendement, qui distribuent des loyers réguliers, elle achète des immeubles éligibles à un dispositif de défiscalisation (déficit foncier, régime Malraux, ou anciens Pinel) et reverse à chaque associé une quote-part de l'avantage fiscal. Les loyers sont faibles ou nuls pendant les premières années, parfois sur toute la durée de vie du fonds. Ce qui compte, c'est l'économie d'impôt obtenue chaque année. Une **SCPI fiscale** se choisit donc en fonction de votre tranche marginale d'imposition, de votre horizon et de votre capacité à immobiliser du capital, jamais pour son rendement locatif. > **À retenir :** > > - Le déficit foncier s'impute sur le revenu global à hauteur de **10 700 € par an** (article 156, I, 3° du Code général des impôts), hors plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. > - Ce plafond est porté à **21 400 €** pour les travaux de rénovation énergétique, mesure prolongée jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. > - La réduction Malraux atteint **30 %** des travaux en site patrimonial remarquable avec PSMV, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans (article 199 tervicies du CGI), elle aussi hors plafonnement des niches. > - Le dispositif Pinel est fermé à toute nouvelle souscription depuis le **31 décembre 2024** ; seules les SCPI Pinel souscrites avant cette date restent actives. > - Les SCPI fiscales pèsent moins de **10 % de la capitalisation totale des SCPI**, estimée à plus de 89 milliards d'euros fin 2025 (ASPIM, février 2026). ## Qu'est-ce qu'une SCPI fiscale ? Une **SCPI** (société civile de placement immobilier) collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acheter et gérer un parc immobilier locatif. Une SCPI fiscale applique ce principe à des biens ouvrant droit à un avantage fiscal prévu par la loi française. Selon le dispositif visé, la société de gestion acquiert des immeubles anciens nécessitant de lourds travaux (pour générer un déficit foncier), des bâtiments situés dans des secteurs historiques protégés (pour le régime Malraux), ou des logements neufs en zone tendue (pour les anciens Pinel, aujourd'hui en extinction). L'investisseur achète des parts et reçoit une fraction des avantages fiscaux proportionnelle à sa quote-part. La société de gestion achète, rénove et gère le parc ; l'associé bénéficie de la réduction d'impôt ou du déficit imputable sans gérer le bien directement. Le point critique à retenir dès le départ : une SCPI fiscale n'est pas un placement de rendement, c'est un outil de planification fiscale. Ce distinguo conditionne toute la suite. Il évite la déception de percevoir peu ou pas de loyers pendant 5, 8 ou 10 ans. Selon l'[ASPIM](https://www.aspim.fr/actualites/collecte-et-performance-des-fonds-immobiliers-grand-public-en-2025-des-signaux-damelioration-dans-des-marches-encore-sous-contraintes/), l'association française des sociétés de placement immobilier, ces fonds fiscaux représentent moins de 10 % d'un marché des SCPI qui pesait plus de 89 milliards d'euros de capitalisation fin 2025, répartis sur 232 véhicules. ## Les SCPI à déficit foncier ### Le mécanisme du déficit foncier Le **déficit foncier** se forme lorsque les charges déductibles d'un bien locatif (travaux de rénovation, intérêts d'emprunt, frais de gestion) dépassent les loyers encaissés. Ce déficit s'impute alors sur le revenu global du contribuable, dans la limite de **10 700 € par an**, conformément à l'article 156, I, 3° du [Code général des impôts](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20250916). C'est l'un des rares leviers de défiscalisation immobilière qui échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Le traitement de l'excédent obéit à deux règles distinctes qu'il faut bien séparer : - La fraction du déficit qui dépasse 10 700 €, ainsi que la part provenant des intérêts d'emprunt, est reportable sur les **revenus fonciers des 10 années suivantes**. - Si le revenu global est insuffisant pour absorber les 10 700 € imputables, le déficit global ainsi constitué est reportable sur le **revenu global des 6 années suivantes**. Le mécanisme est particulièrement efficace pour les contribuables qui disposent déjà d'autres revenus fonciers, car le report vient s'imputer sur ces loyers futurs et y efface l'impôt correspondant. ### Le doublement pour la rénovation énergétique Le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à **21 400 € par an** pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique. La condition est précise : les travaux doivent faire passer le logement d'une étiquette énergétique E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D, justificatifs de **DPE** (Diagnostic de Performance Énergétique) avant et après travaux à l'appui. Initialement applicable jusqu'à fin 2025, ce plafond majoré a été **prolongé jusqu'au 31 décembre 2027** par la loi de finances pour 2026, selon les analyses de [Terralyse](https://terralyse.fr/blog/deficit-foncier-2026-plafond-21400-renovation-energetique) et de [Hello Watt](https://www.hellowatt.fr/blog/coup-pouce-fiscal-2027-renovation/). Cette extension intervient à l'approche de l'interdiction de mise en location des logements classés F au 1er janvier 2028, qui pousse de nombreux bailleurs à rénover. Les SCPI à déficit foncier qui ciblent des immeubles énergivores à rénover peuvent ainsi générer un avantage fiscal renforcé tout en valorisant un parc ancien. ### Exemple chiffré : un investissement de 20 000 euros Un investisseur à **tranche marginale d'imposition** (TMI, le taux appliqué à la dernière tranche de revenu) de 41 % souscrit 20 000 € dans une SCPI à déficit foncier. La répartition habituelle de ce type de fonds est d'environ 75 % de travaux et 25 % de prix foncier. Sur 20 000 €, les travaux représentent donc 15 000 €, qui constituent le déficit foncier imputable. S'il dispose de revenus fonciers positifs par ailleurs (par exemple les loyers d'un appartement détenu en direct), ce déficit de 15 000 € s'y impute en priorité. À défaut, ou si le déficit dépasse ses revenus fonciers existants, il impute jusqu'à 10 700 € sur son revenu global, ou jusqu'à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique éligibles. Scénario Montant imputé sur le revenu global Économie d'impôt à TMI 41 % Retour fiscal sur 20 000 € investis Déficit foncier classique 10 700 € 4 387 € 21,9 % Déficit foncier rénovation énergétique 21 400 € 8 774 € 43,9 % L'économie est immédiate, dès la première déclaration suivant l'engagement des travaux. Pour comprendre comment ces revenus et déficits doivent être portés sur votre déclaration, consultez notre article sur la [déclaration des revenus SCPI](/academy/scpi/declaration-revenus-scpi). ### Durée et liquidité des SCPI à déficit foncier La contrepartie est l'illiquidité. Les parts ne se revendent généralement pas avant 9 à 15 ans selon les fonds. Cette durée couvre le cycle complet : acquisition des immeubles, réalisation des travaux, mise en location, puis cession du parc. Une revente anticipée reste théoriquement possible sur le marché secondaire, mais celui-ci est très peu actif et les décotes y sont fortes. Les loyers perçus pendant la détention restent faibles : un immeuble en travaux ne produit pas de revenus. Une fois les chantiers livrés et les biens loués, les loyers deviennent positifs, mais la SCPI n'a pas vocation à distribuer généreusement puisque son objectif fiscal est déjà atteint. ### Calculez votre rendement net SCPI Rendement après impôts, revenus mensuels, enveloppe optimale (direct, AV, PER) : la simulation complète en 2 minutes. [Lancer le simulateur](/scpi/simulateur) ## Les SCPI Malraux ### Le régime Malraux : un dispositif pour l'immobilier historique Le **régime Malraux**, créé par la loi du 4 août 1962 et codifié à l'article 199 tervicies du CGI, encourage la réhabilitation d'immeubles situés dans des **SPR** (sites patrimoniaux remarquables, anciens secteurs sauvegardés) ou dans des quartiers anciens dégradés. En contrepartie d'une rénovation complète, encadrée par l'**ABF** (Architecte des Bâtiments de France), le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt assise sur le montant des travaux. ### Taux de réduction et plafonds Le taux de réduction atteint **30 %** des travaux pour les immeubles situés en site patrimonial remarquable doté d'un **PSMV** (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, ainsi que dans les quartiers anciens dégradés et les quartiers conventionnés NPNRU. Pour les sites patrimoniaux remarquables couverts par un **PVAP** (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine), le taux est de **22 %**, selon le [Bulletin officiel des finances publiques](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8771-PGP.html/identifiant=BOI-IR-RICI-200-30-20200227). La réduction se calcule sur les travaux engagés, dans la limite de **400 000 € sur 4 années consécutives**. Pour un investisseur qui engage 400 000 € de travaux en zone PSMV, la réduction maximale atteint donc 120 000 € sur 4 ans, soit 30 000 € par an. Zone Taux de réduction Plafond de travaux Report du solde SPR avec PSMV, QAD, NPNRU 30 % 400 000 € sur 4 ans 3 ans SPR avec PVAP 22 % 400 000 € sur 4 ans 3 ans L'avantage majeur du régime Malraux face au déficit foncier : la réduction n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Elle s'applique en intégralité tant que l'impôt dû suffit à l'absorber. Si la réduction dépasse l'impôt dû, elle se reporte sur les 3 années suivantes. ### Les SCPI Malraux en pratique Une SCPI Malraux fonctionne comme une SCPI à déficit foncier, mais avec le mécanisme Malraux comme levier. La société de gestion acquiert des immeubles dans des secteurs éligibles, pilote les travaux avec l'Architecte des Bâtiments de France, puis loue les logements. Chaque porteur reçoit sa quote-part de réduction, proportionnelle à ses parts. Le ticket d'entrée d'une SCPI Malraux dépasse souvent 30 000 à 50 000 €, reflet de la nature haut de gamme des biens et de la complexité des rénovations. L'engagement de conservation des parts s'étend généralement jusqu'à 15 ans. Les risques spécifiques tiennent à la qualité de la société de gestion, à sa maîtrise des chantiers Malraux (techniquement complexes et soumis à de fortes contraintes administratives) et à la localisation des immeubles. Un immeuble bien rénové en centre-ville de Lyon, Bordeaux ou Aix-en-Provence offre de meilleures perspectives de valorisation qu'un bien situé dans une ville moyenne peu dynamique. Pour mieux cerner ces aléas, lisez notre guide sur les [risques des SCPI](/academy/scpi/risques-scpi). ### Votre SCPI est elle en bonne santé ? Analysez la liquidité, le rendement et la trajectoire de vos SCPI avec notre scanner gratuit. [Scanner mes SCPI](/scpi/scanner) ## Les anciens dispositifs Pinel en SCPI ### Un dispositif fermé depuis fin 2024 Le **Pinel** était une réduction d'impôt pour l'investissement locatif dans le neuf ou l'ancien rénové, en zone tendue. Ses taux ont été abaissés progressivement avant sa fermeture définitive le **31 décembre 2024**, selon [Expert Impôts](https://expertimpots.com/articles/prorogation-taux-pinel). Pour les biens standards, la réduction est passée de 12 % à 10,5 % (6 ans), de 18 % à 15 % (9 ans) et de 21 % à 17,5 % (12 ans) en 2023, puis à 9 %, 12 % et 14 % en 2024. Les biens dits Pinel+, répondant à des critères de qualité renforcés, ont conservé les taux historiques de 12 %, 18 % et 21 % jusqu'à la fin 2024. Engagement Taux standard 2023 Taux standard 2024 Pinel+ (jusqu'à fin 2024) 6 ans 10,5 % 9 % 12 % 9 ans 15 % 12 % 18 % 12 ans 17,5 % 14 % 21 % Les SCPI Pinel lancées en 2022 et 2023 restent actives : les souscripteurs continuent de bénéficier de leur réduction sur la durée d'engagement choisie. En revanche, aucune nouvelle souscription en SCPI Pinel n'est possible depuis fin 2024. ### Un rendement locatif faible mais une réduction réelle Les SCPI Pinel distribuent les loyers des logements occupés, mais l'encadrement des loyers et les zones éligibles produisent des rendements bruts modestes, généralement compris entre 1,5 % et 3,5 %. L'intérêt tient surtout à la réduction d'impôt, calculée sur le montant souscrit selon les taux ci-dessus. Pour un investisseur ayant souscrit 50 000 € dans une SCPI Pinel en 2023 avec un engagement de 12 ans, la réduction totale atteint 8 750 € (17,5 %), soit environ 729 € par an. C'est modeste face au Malraux ou au déficit foncier, mais l'avantage réside dans la prévisibilité et la simplicité. ## Pour quel profil d'investisseur ? ### La tranche marginale d'imposition comme critère principal Une SCPI fiscale n'a de sens que pour un contribuable dont l'impôt suffit à absorber l'avantage. À TMI 11 %, une réduction de déficit foncier ou Malraux produit peu d'effet, car l'impôt de base est déjà faible. À TMI 41 % ou 45 %, un foyer qui acquitte 20 000, 30 000 € ou plus d'impôt sur le revenu chaque année a en revanche un intérêt fort à mobiliser ces dispositifs. La règle empirique : une SCPI fiscale devient réellement pertinente à partir d'une imposition annuelle de 10 000 à 15 000 €, et très attractive au-delà de 20 000 € d'impôt sur le revenu par an. ### Un complément, pas une base de patrimoine Une SCPI fiscale se conçoit comme un complément dans une stratégie patrimoniale globale, jamais comme une base. L'illiquidité est réelle : pendant 10 à 15 ans, le capital reste immobilisé. Cet investissement ne doit pas représenter une part excessive du patrimoine total, sauf objectif de transmission à long terme clairement établi. Pour conjuguer réduction de fiscalité et patrimoine transmissible, l'association d'une SCPI fiscale avec une transmission en nue-propriété se révèle efficace. Notre article sur la [succession et la transmission de parts de SCPI](/academy/scpi/scpi-succession-transmission) détaille ces montages. ### L'horizon d'investissement L'investisseur accepte de ne pas accéder à son capital pendant toute la durée de vie du fonds. Contrairement aux SCPI de rendement, parfois revendables sur un marché secondaire, les SCPI fiscales sont quasi illiquides. Elles s'adressent à des épargnants ayant déjà constitué une réserve de précaution solide et capables d'immobiliser une partie de leur patrimoine sans contrainte de trésorerie. ### Faut il arbitrer votre SCPI ? Simulez les 3 scénarios : conserver, arbitrer en direct ou via assurance vie. [Lancer la simulation](/scpi/arbitrage) ## Comment choisir une SCPI fiscale ### La société de gestion Le premier critère est la qualité et l'expérience de la société de gestion, agréée par l'[Autorité des marchés financiers](https://www.amf-france.org/fr). Les chantiers Malraux et les rénovations lourdes du déficit foncier sont techniquement et administrativement exigeants. Une société qui a déjà mené plusieurs opérations comparables avec succès offre une meilleure sécurité. Vérifiez l'historique des fonds précédents : les travaux ont-ils été livrés dans les délais ? Les économies fiscales annoncées ont-elles été effectivement constatées ? ### Les localisations des biens La localisation détermine la valeur future des immeubles et la facilité de location. Pour le déficit foncier et le Malraux, les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Strasbourg) présentent des fondamentaux locatifs solides. Écartez les SCPI qui concentrent leurs acquisitions dans des villes secondaires sans dynamisme économique. ### La répartition travaux/foncier Dans une SCPI à déficit foncier, la part des travaux dans le prix de revient est déterminante : c'est elle qui génère le déficit imputable. Une répartition 70/30 (70 % de travaux, 30 % de foncier) est standard et favorable ; une répartition 50/50 est nettement moins efficace fiscalement. Cette information figure dans la note d'information visée par l'AMF. ### Les frais de la SCPI Les SCPI fiscales supportent des frais de souscription plus élevés que les SCPI de rendement, jusqu'à 10 à 12 %, l'objectif étant l'avantage fiscal et non la rentabilité. Ces frais s'intègrent au calcul du gain net. Raisonnez en rendement net fiscal, c'est-à-dire en intégrant les frais, les loyers attendus et l'économie fiscale totale sur toute la durée. Notre [guide complet de la fiscalité des SCPI](/academy/scpi/fiscalite-scpi) replace ces fonds dans l'ensemble des régimes applicables. ## FAQ : SCPI fiscale, déficit foncier et Malraux ### Quelle différence entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement ? Une SCPI de rendement vise la distribution de loyers réguliers, avec un taux de distribution moyen de 4,91 % en 2025 selon l'ASPIM. Une SCPI fiscale vise au contraire la réduction d'impôt : ses loyers sont faibles ou nuls, et son intérêt se mesure en économie fiscale annuelle, pas en rendement locatif. ### Le déficit foncier est-il soumis au plafonnement des niches fiscales ? Non. L'imputation du déficit foncier sur le revenu global, à hauteur de 10 700 € par an, échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Il en va de même pour la réduction Malraux. C'est ce qui rend ces deux dispositifs particulièrement intéressants pour les contribuables déjà proches du plafond des niches. ### Quel est le montant du plafond de déficit foncier en 2026 ? Le plafond d'imputation sur le revenu global est de 10 700 € par an, porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant un saut de classe DPE. Cette majoration a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. ### Peut-on encore souscrire une SCPI Pinel ? Non. Le dispositif Pinel est fermé à toute nouvelle souscription depuis le 31 décembre 2024. Seuls les investisseurs ayant souscrit avant cette date conservent leur réduction d'impôt sur la durée d'engagement choisie, soit 6, 9 ou 12 ans. ### Combien de temps faut-il conserver des parts de SCPI fiscale ? L'horizon de détention s'étend généralement de 9 à 15 ans selon le dispositif et le fonds. Une SCPI Malraux impose souvent une conservation jusqu'à 15 ans. Avant ce terme, la revente est difficile : le marché secondaire des SCPI fiscales est très peu liquide et les décotes peuvent être importantes. ### À partir de quel niveau d'imposition une SCPI fiscale devient-elle pertinente ? Elle devient réellement utile à partir d'une imposition annuelle de 10 000 à 15 000 €, et très attractive au-delà de 20 000 € d'impôt sur le revenu, c'est-à-dire pour les foyers situés en TMI 41 % ou 45 %. ### Quel investisseur SCPI êtes vous ? Prudent, équilibré ou dynamique ? 5 questions pour identifier votre profil et recevoir une stratégie personnalisée. [Faire le quiz](/scpi/quiz) ## Comment French Vest vous accompagne Investir dans une SCPI fiscale sans analyse préalable de votre situation expose à un placement illiquide qui ne délivre pas l'économie escomptée. L'avantage fiscal n'a de valeur que confronté à votre TMI, à votre impôt annuel, à votre horizon et à votre capacité à immobiliser du capital. **Audit fiscal et patrimonial complet** Nos conseillers analysent votre dossier fiscal dans son ensemble pour déterminer si une SCPI fiscale est adaptée, et lequel des dispositifs privilégier. Chaque étude croise au minimum votre TMI, vos revenus fonciers existants et votre plafond de niches fiscales disponible. **Sélection des dispositifs et des fonds** Nous comparons déficit foncier, Malraux et combinaisons possibles, en intégrant la qualité de la société de gestion, la localisation des immeubles et la répartition travaux/foncier. La sélection porte sur des fonds visés par l'AMF, jamais sur un produit unique imposé. **Calibrage du montant et suivi** Nous calibrons le montant investi pour qu'il consomme votre avantage fiscal sans concentrer excessivement votre patrimoine, puis nous suivons l'opération jusqu'à la livraison des travaux et la mise en location. Estimez votre économie fiscale selon votre TMI et le dispositif choisi avec notre [simulateur d'investissement SCPI](/scpi/simulateur). Réponse sous 6 heures garantie. ## Conclusion Une SCPI fiscale est un outil puissant pour les contribuables fortement imposés. Le déficit foncier, avec son plafond de 10 700 € doublé à 21 400 € pour la rénovation énergétique, et le régime Malraux, hors plafonnement des niches fiscales, autorisent des économies d'impôt substantielles. Ce sont toutefois des placements longs, illiquides, dont le rendement immobilier reste secondaire. Ils s'adressent à des investisseurs patients, à TMI élevée, qui veulent optimiser leur fiscalité tout en construisant un patrimoine immobilier de qualité. La sélection de la société de gestion et la localisation des biens demeurent les deux critères qui sécurisent l'opération. ### Besoin d'un conseil sur vos SCPI ? Nos conseillers patrimoniaux analysent votre portefeuille SCPI et identifient les actions à mener. [Être rappelé sous 6h](/contact) ## À lire également - [Fiscalité des SCPI : guide complet](/academy/scpi/fiscalite-scpi) - [Déclarer ses revenus SCPI aux impôts](/academy/scpi/declaration-revenus-scpi) - [SCPI et succession : transmettre ses parts](/academy/scpi/scpi-succession-transmission) - [Les risques des SCPI : ce qu'il faut savoir](/academy/scpi/risques-scpi) ## Sources - [Code général des impôts, article 156, I, 3° et modalités d'imputation des déficits fonciers (BOFIP)](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20250916) - [Déficit foncier 2026 : plafond 21 400 € et rénovation énergétique (Terralyse)](https://terralyse.fr/blog/deficit-foncier-2026-plafond-21400-renovation-energetique) - [Prolongation du plafond majoré de déficit foncier jusqu'en 2027 (Hello Watt)](https://www.hellowatt.fr/blog/coup-pouce-fiscal-2027-renovation/) - [Réduction d'impôt Malraux, article 199 tervicies du CGI (BOFIP, BOI-IR-RICI-200-30)](https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/8771-PGP.html/identifiant=BOI-IR-RICI-200-30-20200227) - [Baisse des taux et fin du dispositif Pinel (Expert Impôts)](https://expertimpots.com/articles/prorogation-taux-pinel) - [Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (ASPIM, février 2026)](https://www.aspim.fr/actualites/collecte-et-performance-des-fonds-immobiliers-grand-public-en-2025-des-signaux-damelioration-dans-des-marches-encore-sous-contraintes/) - [Réglementation des SCPI et notes d'information visées (Autorité des marchés financiers)](https://www.amf-france.org/fr)