--- title: "Marché secondaire des SCPI : acheter avec décote" slug: marche-secondaire-scpi category: SCPI categorySlug: scpi description: "Le marché secondaire SCPI permet d'acheter des parts décotées de 20 à 35 %. Mécanismes, droits d'enregistrement de 5 %, fiscalité et risques expliqués." keywords: [acheter scpi marche secondaire, decote scpi capital fixe, revente parts scpi secondaire, carnet ordres scpi] canonical: "https://www.france-epargne.fr/academy/scpi/marche-secondaire-scpi" publishedAt: "2026-03-23T09:55:22.340Z" updatedAt: "2026-05-30T12:25:39.998Z" readingTimeMinutes: 18 --- # Marché secondaire des SCPI : acheter avec décote Le **marché secondaire des SCPI**, c'est-à-dire la revente de parts existantes entre investisseurs sans création de parts nouvelles, est devenu l'un des terrains les plus scrutés de la pierre papier depuis 2023. La correction des valorisations immobilières et la décollecte de certains fonds y ont créé des décotes pouvant atteindre 20 à 35 % par rapport à la valeur de reconstitution. Acheter une part au marché secondaire SCPI avec 25 % de décote revient à payer 750 euros un actif immobilier valorisé 1 000 euros, ce qui mécaniquement relève le rendement perçu. Fin 2025, 2,8 milliards d'euros de parts attendaient encore preneur, soit 3,1 % de la capitalisation du marché (ASPIM, février 2026). Ce guide détaille le fonctionnement de ce marché, son calcul de rentabilité, sa fiscalité et les risques à ne pas sous-estimer. > **À retenir :** > > - Le marché secondaire de gré à gré a échangé 967 millions d'euros de parts en 2025, soit 1,1 % de la capitalisation des SCPI (ASPIM, 9 février 2026). > - La cession de parts est soumise à un droit d'enregistrement de 5 %, à la charge de l'acquéreur (article 726 du Code général des impôts). > - Les décotes de 20 à 35 % observées en 2026 portent surtout sur les SCPI de bureaux d'Île-de-France et les commerces de centre-ville. > - Le carnet d'ordres des SCPI à capital fixe est encadré par les articles L.214-93 et L.214-94 du Code monétaire et financier. > - Les revenus restent imposés comme des revenus fonciers : barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux. ## Qu'est-ce que le marché secondaire des SCPI ? ### Définition et distinction avec le marché primaire Le marché secondaire des SCPI est le mécanisme par lequel des porteurs de parts existants cèdent leurs parts à d'autres investisseurs, sans émission de parts nouvelles par la société de gestion. Le **marché primaire**, à l'inverse, désigne la souscription directe auprès de la SCPI pour des parts nouvellement créées, au prix de souscription affiché. Ce marché secondaire concerne au premier chef les **SCPI à capital fixe**, dont le capital ne peut être augmenté à la demande. Les **SCPI à capital variable** disposent quant à elles d'un mécanisme de retrait et de souscription organisé par la société de gestion : elle inscrit les ordres de retrait et les fait correspondre aux nouvelles souscriptions. Ce dispositif diffère d'un véritable marché secondaire de confrontation. Pour comprendre cette distinction structurante, notre article sur les [SCPI à capital fixe ou variable](/academy/scpi/scpi-capital-fixe-ou-variable) en détaille les implications pratiques. ### Pourquoi un marché secondaire existe-t-il ? Le marché secondaire répond à un besoin précis : permettre à l'investisseur qui souhaite sortir de trouver un acquéreur, en l'absence de rachat organisé par la SCPI. Pour une SCPI à capital fixe, la société de gestion n'a aucune obligation de racheter les parts des vendeurs. La liquidité naît donc uniquement de la rencontre entre une offre et une demande. Cette mécanique crée un marché où les prix s'écartent de la valeur d'expertise des actifs sous-jacents, à la hausse comme à la baisse, selon l'équilibre entre vendeurs et acheteurs. C'est précisément cet écart qui ouvre, en période de tension, des fenêtres d'achat à prix décoté. ## Comment fonctionne le carnet d'ordres d'une SCPI à capital fixe ? ### Le mécanisme de confrontation Pour les SCPI à capital fixe, la société de gestion organise des séances de confrontation des ordres d'achat et de vente, généralement une à quatre fois par mois selon les fonds. Le mécanisme fonctionne comme un marché réglementé simplifié : 1. Les vendeurs soumettent des ordres de cession indiquant le nombre de parts à céder et le prix minimum accepté. 2. Les acheteurs soumettent des ordres d'acquisition indiquant le nombre de parts souhaitées et le prix maximum payé. 3. Lors de la séance, la société de gestion calcule le **prix d'exécution** (le prix auquel le plus grand nombre de parts peut s'échanger) et exécute les transactions. Les ordres sont inscrits sur un registre tenu au siège de la société, et le prix d'exécution résulte de la confrontation de l'offre et de la demande à chaque période d'enregistrement. Ce dispositif est régi par les articles L.214-93 et L.214-94 du Code monétaire et financier, qui encadrent strictement la tenue du carnet d'ordres et la formation du prix. ### Quels délais d'exécution prévoir ? En marché équilibré, le délai entre le dépôt d'un ordre et son exécution reste raisonnable : quelques semaines à un mois pour la plupart des séances. En période de tension, c'est-à-dire forte demande de sortie et peu d'acheteurs, des ordres de vente peuvent rester non exécutés pendant plusieurs séances successives. La **vente de gré à gré** (cession directe entre investisseurs, hors carnet d'ordres organisé) offre une alternative : selon les acteurs du marché, elle permet une sortie en 4 à 8 semaines, mais impose une négociation directe et une formalisation par acte de cession. Notre article sur la [liquidité des SCPI](/academy/scpi/liquidite-scpi) présente les différents canaux selon les situations. ### Calculez votre rendement net SCPI Rendement après impôts, revenus mensuels, enveloppe optimale (direct, AV, PER) : la simulation complète en 2 minutes. [Lancer le simulateur](/scpi/simulateur) ## L'état du marché secondaire en 2026 ### De la crise de liquidité de 2023 aux décotes actuelles Entre 2022 et 2024, la remontée brutale des taux directeurs a pesé sur les valorisations immobilières. De nombreuses sociétés de gestion ont révisé à la baisse leur prix de souscription, certaines SCPI perdant 10 à 20 % de la valeur de leur part. Simultanément, les demandes de retrait ont gonflé, créant un stock de parts en attente. Selon l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), ce stock s'élevait à **2,8 milliards d'euros fin 2025, soit 3,1 % de la capitalisation totale** du marché. Il reste très concentré : 15 SCPI, gérées par 7 sociétés, représentaient environ les trois quarts du stock, à dominante de fonds de bureaux. En parallèle, le marché secondaire de gré à gré a échangé 967 millions d'euros de parts en 2025, soit 1,1 % de la capitalisation. Comme le résume le journaliste spécialisé Frédéric Tixier dans PierrePapier, le mouvement n'est pas uniforme : début 2026, plusieurs SCPI ont au contraire relevé leur prix de part, signe d'une amélioration ciblée sur les fonds les mieux positionnés. ### Où se concentrent les décotes ? Sur les SCPI à capital fixe, les décotes par rapport à la **valeur de reconstitution** (la valeur vénale des immeubles augmentée de l'ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine) atteignaient 20 à 35 % pour les fonds les plus touchés. Elles sont particulièrement marquées sur trois segments : Segment Niveau de décote observé Cause principale Bureaux Île-de-France 25 à 35 % Baisse des valorisations, télétravail Commerces de centre-ville 20 à 30 % Mutations de la distribution SCPI mixtes peu liquides 15 à 25 % Faible liquidité des sous-jacents Santé, logistique, résidentiel européen 0 à 10 % Segments résilients L'illustration la plus spectaculaire de 2026 concerne **Primopierre** (Praemia REIM) : après suspension de la variabilité de son capital, ses parts s'échangeaient entre 45 et 49,41 euros sur le marché secondaire au 26 mars 2026, contre 115 euros de dernier prix de souscription en janvier 2026, soit une chute supérieure à 57 %. Sur Perial O2, une offre unique ressortait à 50 euros, contre 164 euros avant suspension (PierrePapier, 2026). ### Votre SCPI est elle en bonne santé ? Analysez la liquidité, le rendement et la trajectoire de vos SCPI avec notre scanner gratuit. [Scanner mes SCPI](/scpi/scanner) ## Comment calculer la rentabilité réelle d'un achat décoté ? ### L'effet mécanique de la décote Acheter une part avec une décote de 25 % revient à acquérir 1 000 euros d'actifs immobiliers pour 750 euros. Si la SCPI distribue 5 % sur sa valeur de part de référence, l'acheteur perçoit 50 euros de dividende annuel pour 750 euros investis, soit un rendement effectif de 6,67 %. Le **taux de distribution** moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025, en hausse de 0,19 point sur un an (ASPIM, février 2026). Appliquer une décote de 25 % à ce taux moyen porterait le rendement effectif à environ 6,5 %, hors fiscalité. Si la valeur de part se reconstituait progressivement vers sa valeur d'expertise, une plus-value latente de 33 % (de 750 à 1 000 euros) viendrait s'ajouter aux dividendes. ### Les droits d'enregistrement : un coût de 5 % La cession de parts de SCPI sur le marché secondaire est soumise à un **droit d'enregistrement de 5 %**, payable par l'acquéreur sur le prix de cession (article 726 du Code général des impôts, qui vise les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière). Cette taxe s'ajoute au prix des parts. Pour 10 000 euros de parts acquises au secondaire, l'acquéreur débourse donc 500 euros de droits supplémentaires, soit 10 500 euros au total. Ces droits sont à comparer aux frais de souscription du marché primaire, généralement de 8 à 12 % pour les SCPI traditionnelles. Avec une décote de 25 % et 5 % de droits, l'acheteur secondaire reste fortement gagnant. En revanche, si la décote n'est que de 5 à 7 %, l'avantage devient marginal face à une SCPI sans frais d'entrée disponible au primaire. ### Primaire ou secondaire : la comparaison chiffrée Le tableau ci-dessous compare une acquisition de 1 000 euros de valeur d'actif selon le canal, pour une SCPI distribuant 5 % de sa valeur de référence. Critère Marché primaire Marché secondaire (décote 25 %) Prix payé pour la part 1 000 € 750 € Frais d'entrée / droits 8 à 12 % (souscription) 5 % (droits d'enregistrement) Coût total d'acquisition 1 080 à 1 120 € 787,50 € Dividende annuel (5 % de 1 000 €) 50 € 50 € Rendement effectif environ 4,5 % environ 6,35 % Plus-value latente potentielle aucune jusqu'à 250 € (reconstitution) ### La formule de rendement effectif Pour comparer rigoureusement les deux canaux : > **À retenir :** Rendement effectif = dividende annuel / (prix secondaire + droits d'enregistrement) Exemple chiffré : une SCPI affiche un taux de distribution de 5 %, un prix en pleine propriété de 1 000 euros et un prix secondaire de 720 euros (28 % de décote). - Droits d'enregistrement : 720 × 5 % = 36 euros. - Coût total d'acquisition : 720 + 36 = 756 euros. - Dividende annuel : 1 000 × 5 % = 50 euros. - Rendement effectif : 50 / 756 = 6,61 %. Ce rendement de 6,61 % est à confronter au rendement net d'une SCPI équivalente achetée au primaire sans décote, après prise en compte de la fiscalité décrite ci-dessous. ## Quelle fiscalité pour les parts achetées au secondaire ? La fiscalité d'une part de SCPI ne dépend pas du canal d'achat : un investisseur entré par le marché secondaire est imposé exactement comme celui entré au primaire. ### L'imposition des revenus distribués Les loyers distribués par une SCPI relèvent des **revenus fonciers**. Ils sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d'imposition (de 0 à 45 %), majoré de **17,2 % de prélèvements sociaux**. Contrairement aux revenus financiers, les revenus fonciers de SCPI ne relèvent pas du prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Sous 15 000 euros de revenus fonciers bruts annuels, le régime du **micro-foncier** (abattement forfaitaire de 30 %) s'applique automatiquement, sauf option pour le régime réel. ### La fiscalité de la revente La plus-value réalisée lors de la revente des parts relève du **régime des plus-values immobilières des particuliers** : un taux forfaitaire de 19 % d'impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. La décote payée à l'achat majore d'autant la plus-value imposable potentielle si la valeur de part se reconstitue ensuite. Notre article dédié à la [fiscalité des SCPI](/academy/scpi/fiscalite-scpi) détaille chaque régime et les options d'optimisation. ### Faut il arbitrer votre SCPI ? Simulez les 3 scénarios : conserver, arbitrer en direct ou via assurance vie. [Lancer la simulation](/scpi/arbitrage) ## Comment accéder au marché secondaire des SCPI ? ### Par la société de gestion La première voie consiste à contacter directement la société de gestion de la SCPI visée. Elle publie les conditions du marché secondaire, le calendrier des séances de confrontation et l'état des ordres en attente. Plusieurs sociétés organisent des séances régulières avec un carnet d'ordres accessible, sous le contrôle de l'AMF (Autorité des marchés financiers), garante de la transparence du processus. ### Par un conseiller en gestion de patrimoine Les **conseillers en gestion de patrimoine** (CGP) disposent souvent d'une vision transversale des carnets d'ordres et peuvent identifier des opportunités décotées pour leurs clients. Cette voie apporte un conseil sur la pertinence de l'acquisition dans le contexte patrimonial global, dimension absente d'un achat réalisé seul. ### Par les plateformes spécialisées Plusieurs plateformes en ligne ont développé des fonctionnalités de marché secondaire mettant en relation vendeurs et acheteurs, avec une transparence sur les prix demandés et les volumes disponibles. Avant tout choix de fonds, notre article sur [comment choisir sa SCPI](/academy/scpi/comment-choisir-scpi) présente les critères d'évaluation à appliquer, au primaire comme au secondaire. ## Quels sont les risques du marché secondaire ? ### La décote peut s'aggraver Le risque principal tient au fait que la décote constatée à l'achat ne signale pas forcément un plancher. Si les fondamentaux du secteur continuent de se dégrader (taux durablement élevés, vacance accrue, dépréciation des actifs), la valeur de reconstitution baisse encore et entraîne mécaniquement les prix secondaires. Un acheteur convaincu de réaliser une bonne affaire à 28 % de décote peut se retrouver à 40 % de décote quelques mois plus tard. Le cas Primopierre, passé d'un prix de souscription de 115 euros à des transactions secondaires autour de 47 euros début 2026, illustre l'ampleur possible de ce mouvement. ### La qualité des sous-jacents n'est pas garantie Une décote importante traduit parfois une défiance justifiée du marché envers un patrimoine de qualité médiocre. Avant d'acheter, l'analyse du portefeuille immobilier, du **taux d'occupation financier** (part des loyers effectivement facturés rapportée au loyer théorique d'un patrimoine pleinement loué), de la diversification des locataires et de la solidité des revenus locatifs est indispensable. Une SCPI de bureaux franciliens affichant 30 % de décote peut sembler attractive, mais si le patrimoine est constitué d'immeubles anciens partiellement vacants, la décote est justifiée et ne représente pas une opportunité. ### La liquidité reste structurellement faible L'existence d'un marché secondaire ne garantit pas la liquidité. Sur certaines SCPI, les séances de confrontation se soldent par peu, voire aucune transaction, faute d'acheteurs. La liquidité du marché secondaire SCPI demeure inférieure à celle des marchés boursiers et n'assure pas une sortie rapide. Un investisseur contraint de vendre peut devoir consentir une décote supplémentaire ou patienter plusieurs séances. ### Un coût de friction à chaque transaction Le droit d'enregistrement de 5 % s'applique à chaque nouvelle cession secondaire : l'acheteur d'aujourd'hui le supportera de nouveau à la revente, via son propre acquéreur. Ce coût de friction grève toute stratégie de rotation rapide et réserve le marché secondaire à une logique de détention longue. ### Quel investisseur SCPI êtes vous ? Prudent, équilibré ou dynamique ? 5 questions pour identifier votre profil et recevoir une stratégie personnalisée. [Faire le quiz](/scpi/quiz) ## Pour quel profil d'investisseur ? Le marché secondaire SCPI relève davantage d'une opportunité d'entrée à meilleur prix que d'un outil de trading. L'investisseur adapté à cette stratégie réunit quatre conditions : - Un horizon de placement de 8 à 15 ans minimum. - Une analyse approfondie de la qualité des actifs sous-jacents. - L'acceptation qu'une décote met du temps à se combler. - L'absence de besoin de liquidité rapide. Pour ce profil, acquérir une SCPI de qualité avec 25 à 30 % de décote constitue une opportunité patrimoniale réelle, à condition de sélectionner les bons fonds et de tolérer la volatilité de court terme. Les indicateurs à surveiller au préalable sont détaillés dans notre article sur les [risques des SCPI](/academy/scpi/risques-scpi). ## FAQ : marché secondaire des SCPI ### Quelle décote peut-on espérer sur le marché secondaire en 2026 ? Les décotes varient de 0 à 35 % selon le segment et l'urgence du vendeur. Les SCPI de bureaux d'Île-de-France et de commerces affichent les écarts les plus larges (20 à 35 %), tandis que les SCPI santé, logistique et résidentiel européen restent proches de leur valeur de reconstitution. Une décote n'a de valeur que rapportée à la qualité réelle du patrimoine sous-jacent. ### Quels frais paie-t-on à l'achat de parts au secondaire ? L'acquéreur supporte un droit d'enregistrement de 5 % sur le prix de cession (article 726 du Code général des impôts), auquel s'ajoute parfois une commission de cession prélevée par la société de gestion. Ces 5 % restent inférieurs aux 8 à 12 % de frais de souscription du marché primaire, ce qui rend le secondaire avantageux dès lors que la décote dépasse nettement 5 %. ### Le marché secondaire est-il liquide ? Non, la liquidité y est structurellement faible. En 2025, le marché de gré à gré n'a échangé que 967 millions d'euros, soit 1,1 % de la capitalisation (ASPIM, février 2026). Une vente peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, et certaines séances de confrontation se concluent sans transaction. ### La fiscalité diffère-t-elle d'un achat au primaire ? Non. Les revenus restent des revenus fonciers, soumis au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et la plus-value de revente relève du régime des plus-values immobilières (19 % plus 17,2 %, avec abattements pour durée de détention). Le canal d'achat n'a aucune incidence fiscale. ### Comment calculer le rendement réel d'une part décotée ? Le rendement effectif se calcule en divisant le dividende annuel par le coût total d'acquisition (prix secondaire plus droits d'enregistrement). Une part dont la valeur de référence est de 1 000 euros, achetée 720 euros avec 36 euros de droits, et distribuant 50 euros par an, offre un rendement effectif de 6,61 %, contre 5 % au primaire. ### Pourquoi le prix secondaire baisse-t-il après une suspension de capital ? Quand une SCPI suspend la variabilité de son capital, le rachat organisé disparaît et les vendeurs n'ont plus que le gré à gré pour sortir. Le déséquilibre entre vendeurs nombreux et acheteurs rares fait chuter le prix. Primopierre s'échangeait ainsi autour de 47 euros en mars 2026 contre 115 euros de dernier prix de souscription (PierrePapier, 2026). ### Besoin d'un conseil sur vos SCPI ? Nos conseillers patrimoniaux analysent votre portefeuille SCPI et identifient les actions à mener. [Être rappelé sous 6h](/contact) ## Comment French Vest vous accompagne Identifier les meilleures opportunités du marché secondaire des SCPI exige une veille permanente sur les carnets d'ordres, une analyse rigoureuse des fonds et une évaluation de leur pertinence dans votre stratégie patrimoniale. French Vest structure cet accompagnement autour de trois axes. **Veille des carnets d'ordres et des décotes** Nos conseillers suivent les séances de confrontation et les transactions de gré à gré pour repérer les écarts de prix significatifs par rapport à la valeur de reconstitution, sur un univers de plusieurs dizaines de SCPI à capital fixe et variable. **Analyse de la qualité des sous-jacents** Avant toute recommandation, nous examinons le taux d'occupation financier, la diversification locative et la trajectoire de la valeur de reconstitution, afin de distinguer une décote opportuniste d'une dépréciation fondamentale durable. **Intégration patrimoniale et fiscale** Chaque acquisition est replacée dans votre situation globale : impact sur les revenus fonciers, articulation avec vos autres placements et horizon de détention adapté aux 8 à 15 ans recommandés. Estimez le rendement effectif d'une acquisition décotée, droits d'enregistrement et fiscalité compris, avec notre [simulateur SCPI](/simulateurs). ## Conclusion Le marché secondaire des SCPI offre des opportunités réelles aux investisseurs capables d'en décrypter les mécanismes. Les décotes de 20 à 35 % observées en 2026 sur les fonds les plus touchés peuvent transformer un rendement nominal de 5 % en rendement effectif de 6 à 7 %, à condition d'intégrer les 5 % de droits d'enregistrement dans le calcul. Ce n'est pas pour autant un marché d'aubaines sans risque : la décote peut s'aggraver, la qualité des sous-jacents doit être vérifiée et la liquidité reste faible. Le marché secondaire des SCPI s'adresse à des investisseurs patients, bien informés, dotés d'un horizon long et d'une tolérance au risque adaptée. * * * **À lire également :** - [SCPI à capital fixe ou variable](/academy/scpi/scpi-capital-fixe-ou-variable) - [La liquidité des SCPI](/academy/scpi/liquidite-scpi) - [Les risques des SCPI](/academy/scpi/risques-scpi) - [Comment choisir sa SCPI](/academy/scpi/comment-choisir-scpi) - [La fiscalité des SCPI](/academy/scpi/fiscalite-scpi) **Sources :** - [ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025](https://www.aspim.fr/actualites/collecte-et-performance-des-fonds-immobiliers-grand-public-en-2025-des-signaux-damelioration-dans-des-marches-encore-sous-contraintes/) : publié le 9 février 2026 - [Code monétaire et financier, articles L.214-86 à L.214-126 (SCPI et marché secondaire)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000006191739/) : consulté en 2026 - [Article 726 du Code général des impôts (droits d'enregistrement sur cessions de parts)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044978804) : consulté en 2026 - [PierrePapier, hausses et baisses de prix de parts SCPI en 2026](https://www.pierrepapier.fr/scpi/scpi-3-hausses-de-prix-de-parts-depuis-le-debut-de-2026-une-forte-baisse/) : 2026 - [Primaliance, loi de finances 2026 et fiscalité des SCPI](https://www.primaliance.com/actualites/loi-de-finances-2026-quels-changements-fiscaux-pour-les-investisseurs-en-scpi) : 2026 - [AMF, information des investisseurs sur les fonds immobiliers non cotés](https://www.amf-france.org/fr) : consulté en 2026 - [ASPIM, les SCPI en chiffres (capitalisation et performance)](https://www.aspim.fr/scpi-en-chiffres/) : consulté en 2026 - [PierrePapier, performances des SCPI en 2025](https://www.pierrepapier.fr/scpi/toutes-les-performances-des-scpi-en-2025/) : 2026