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title: "Assurance de Copropriété, le Rôle du Syndic et le Cadre Légal"
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category: assurance-habitation
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description: "Assurance copropriété syndic : périmètre des parties communes, obligation loi ALUR, articulation PNO et MRH locataire, convention IRSI et indice FFB expliqués."
keywords: [assurance copropriété syndic, assurance copropriété obligatoire, loi ALUR article 9-1, convention IRSI copropriété, responsabilité civile syndicat, indice FFB assurance immeuble]
canonical: "https://www.france-epargne.fr/academy/assurance-habitation/assurance-copropriete-syndic-loi-1965-alur"
publishedAt: "2026-05-19T10:19:08.742Z"
updatedAt: "2026-06-03T02:05:51.616Z"
readingTimeMinutes: 18
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# Assurance de Copropriété, le Rôle du Syndic et le Cadre Légal

L'**assurance copropriété syndic** est le contrat collectif souscrit par le syndicat des copropriétaires qui couvre les parties communes de l'immeuble et la responsabilité civile du syndicat à l'égard des tiers. Mise en place par le syndic professionnel ou bénévole, elle est obligatoire depuis la **loi ALUR** (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) qui a inséré l'article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Elle constitue le socle de la protection assurantielle d'un immeuble collectif et s'articule avec les contrats individuels de chaque copropriétaire (multirisque habitation du propriétaire occupant ou assurance propriétaire non occupant du bailleur) et avec les contrats des locataires. Cette articulation, codifiée par la **convention IRSI** (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) pour les dégâts des eaux et incendies courants, détermine quel assureur prend en charge chaque sinistre. Cet article décortique le périmètre exact du contrat collectif, les obligations légales du syndic, la procédure de souscription en assemblée générale, les garanties minimales attendues et les zones grises où la responsabilité bascule entre copropriété et copropriétaire.

> **À retenir :**
> 
> -   L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, impose au syndicat des copropriétaires de souscrire au minimum une assurance de responsabilité civile, obligation entrée en vigueur le 1er janvier 2015 (Légifrance).
> -   La prime annuelle d'un immeuble de taille moyenne se situe dans une fourchette de 150 à 400 euros par lot principal selon le territoire et la sinistralité ; en 2025 le poste assurance des copropriétés a bondi d'environ 16 %, principal moteur de la hausse des charges (+4,7 %).
> -   La surtaxe catastrophe naturelle des contrats dommages est passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025 (arrêté du 22 décembre 2023), ajoutant environ 1,2 milliard d'euros de capacité annuelle au régime CatNat.
> -   La convention IRSI, en vigueur depuis le 1er juin 2018 et révisée en juillet 2020, organise la prise en charge des sinistres jusqu'à 5 000 euros HT par lot lésé entre l'assureur de la copropriété, ceux des copropriétaires et ceux des locataires (France Assureurs).
> -   L'absence de contrat expose le syndicat à un recours intégral des sinistrés et constitue une faute de gestion engageant la responsabilité du syndic.

## La loi du 10 juillet 1965, socle de l'assurance copropriété syndic

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967 précise les modalités de fonctionnement. Ce texte a remplacé la loi du 28 juin 1938 qui régissait jusqu'alors le partage entre parties privatives et parties communes. La loi de 1965 a posé les fondations modernes du régime : création du syndicat des copropriétaires comme personne morale, désignation obligatoire d'un syndic, rédaction d'un règlement de copropriété, organisation de l'assemblée générale annuelle, calcul des tantièmes de charges.

Pendant près de cinquante ans, aucune obligation légale d'assurance ne pesait formellement sur la copropriété. Le règlement de copropriété pouvait imposer une assurance des parties communes, mais en l'absence de clause explicite, le syndic n'avait pas d'obligation chiffrée. Dans la pratique, la quasi-totalité des immeubles disposaient d'un contrat car les banques exigeaient l'attestation lors de l'octroi des prêts immobiliers et les acquéreurs successifs reprenaient le contrat existant. Les écarts de couverture restaient considérables : les contrats anciens, souvent rédigés dans les années 1970, présentaient des plafonds dérisoires au regard des coûts de reconstruction actuels.

La loi ALUR de 2014 a mis fin à cette ambiguïté. Son article 58 introduit l'article 9-1 nouveau dans la loi de 1965 : « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant, le syndicat des copropriétaires étant tenu de la même obligation » (Légifrance, article 9-1). L'obligation pèse simultanément sur les copropriétaires individuellement et sur le syndicat collectivement. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2015.

## Le périmètre de l'assurance copropriété syndic

Le contrat d'assurance copropriété syndic couvre quatre grandes catégories de biens et de risques.

Les **parties communes générales** englobent toutes les zones partagées de l'immeuble : hall d'entrée, escaliers, paliers, couloirs, cage d'ascenseur et ascenseur lui-même, sous-sol, caves communes, locaux poubelles, locaux vélos, locaux techniques, chaufferie, toiture et combles non aménagés, façades extérieures, gouttières, descentes d'eau pluviale, vide-ordures, colonne montante d'eau jusqu'à la dérivation privative, canalisations d'évacuation jusqu'à leur entrée dans chaque lot privatif.

Les **parties communes spéciales** sont les zones partagées uniquement par certains lots : cour intérieure réservée aux lots du rez-de-chaussée, terrasse accessible uniquement à un étage donné, parking souterrain commun à plusieurs lots. Le règlement de copropriété précise leur périmètre et la clé de répartition des charges.

Les **équipements collectifs** couvrent l'ascenseur (entretien obligatoire selon la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003), la chaudière collective, les canalisations d'eau et de chauffage commun, les antennes paraboliques collectives, les portes automatiques de garage, les digicodes et interphones, les boîtes aux lettres normalisées.

La **responsabilité civile du syndicat** des copropriétaires couvre les dommages causés à des tiers (passants, visiteurs, livreurs, voisins) par les parties communes : chute d'une tuile depuis le toit, glissade dans le hall mal entretenu, panne d'ascenseur avec blessure, incendie originaire de la chaufferie collective. Cette RC syndicat est plafonnée habituellement entre 7,5 et 20 millions d'euros pour les dommages corporels et matériels.

Catégorie couverte

Exemples concrets

Qui en bénéficie

Parties communes générales

Toiture, façades, halls, ascenseur, colonne montante

Tous les copropriétaires

Parties communes spéciales

Cour, terrasse d'étage, parking commun

Certains lots seulement

Équipements collectifs

Chaudière, digicode, portes de garage

Tous les copropriétaires

RC syndicat

Dommages aux tiers depuis les parties communes

Victimes externes (tiers)

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## Les garanties minimales de l'assurance copropriété syndic

La loi ALUR n'a pas chiffré le plafond minimal du contrat collectif, à la différence de certains contrats spécialisés. Le marché s'est néanmoins aligné sur un socle commun jugé indispensable par l'**ARC** (Association des Responsables de Copropriété) et par l'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers).

L'incendie et les explosions forment la garantie historique de base. Le plafond habituel correspond à la valeur de reconstruction à neuf de l'immeuble, soit 1 500 à 3 000 euros par mètre carré selon la zone géographique et la qualité de construction. Pour un immeuble parisien de 1 500 mètres carrés, la valeur assurée doit atteindre 4 à 6 millions d'euros minimum. Une sous-évaluation entraîne l'application de la **règle proportionnelle de capitaux** (article L121-5 du Code des assurances) : si l'immeuble est assuré pour 60 % de sa valeur, l'indemnisation d'un sinistre partiel est réduite de 40 %.

Le dégât des eaux constitue la deuxième garantie majeure. La convention IRSI organise depuis le 1er juin 2018 la prise en charge des dégâts d'eau courants jusqu'à 5 000 euros HT par lot lésé. Au-delà, c'est le droit commun avec expertise contradictoire qui s'applique. Notre [dossier sur la convention IRSI](/academy/convention-irsi-degat-des-eaux-incendie-seuil-5000-euros) précise l'articulation des tranches.

Les événements climatiques (tempête, grêle, neige) sont obligatoirement inclus depuis la loi du 25 juin 1990 (article L122-7 du Code des assurances). Les catastrophes naturelles relèvent du régime **CatNat** (garantie légale déclenchée par arrêté interministériel de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle). La franchise légale s'élève à 380 euros pour les sinistres courants et à 1 520 euros pour les sinistres sécheresse liés au **retrait-gonflement des argiles** (mouvement de terrain dû à la variation d'humidité des sols argileux) sur résidence principale.

La responsabilité civile du syndicat reste le cœur de la protection. Le plafond minimum recommandé par l'ARC atteint 7,5 millions d'euros pour les dommages matériels, illimité pour les dommages corporels. Un sinistre lourd, chute mortelle dans le hall ou incendie d'origine commune, peut entraîner des condamnations à plusieurs millions d'euros.

La défense recours, généralement incluse, prend en charge les frais de procédure pour défendre les intérêts du syndicat en cas de litige avec un copropriétaire, un fournisseur ou un tiers. Le plafond habituel se situe entre 30 000 et 100 000 euros par litige.

Les garanties complémentaires utiles incluent le bris de glace sur les baies vitrées des parties communes, le vol dans les locaux techniques, les dommages aux installations électriques, la couverture des panneaux photovoltaïques en toiture commune et la garantie tous risques chantier pendant les travaux de ravalement.

## Pourquoi les primes de copropriété grimpent

Le coût de l'assurance collective a connu une accélération marquée depuis 2024. En 2025, le poste assurance des copropriétés a progressé d'environ 16 %, devenant le principal moteur d'une hausse globale des charges de copropriété estimée à 4,7 % sur l'année (analyse des charges de copropriété 2025). Deux facteurs structurels expliquent cette dynamique.

Le premier est la multiplication des sinistres climatiques : inondations, sécheresse, tempêtes et incendies se répercutent directement sur les primes des contrats dommages. Les régions exposées, comme la région PACA confrontée aux risques d'incendie et de sécheresse, subissent les hausses les plus fortes, tandis que l'Île-de-France demeure le territoire le plus cher.

Le second facteur est réglementaire. La surtaxe catastrophe naturelle, prélevée sur chaque contrat dommages aux biens pour financer le régime CatNat, est passée de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025, en application de l'arrêté du 22 décembre 2023. Cette hausse, imposée par les pouvoirs publics pour consolider un régime déficitaire depuis 2015, apporte environ 1,2 milliard d'euros de capacité annuelle supplémentaire. Elle s'applique aux contrats prenant effet ou se renouvelant à compter de 2025, ce qui alourdit mécaniquement la prime votée en assemblée générale.

## La souscription, un vote en assemblée générale

Le contrat d'assurance de la copropriété est voté par l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). Le vote porte généralement sur le renouvellement annuel du contrat existant, le changement de compagnie ou la révision des plafonds.

Le syndic prépare le dossier en amont : comparatif de plusieurs devis, analyse des sinistres récents, recommandations de plafonds. La consultation de trois compagnies au minimum est une pratique recommandée par l'ARC pour éviter le statu quo défavorable. Les principaux assureurs spécialisés du marché de la copropriété sont AXA Copropriété, Generali Immeuble, MMA, Allianz, ainsi que les courtiers grossistes Aon, Marsh et Verspieren.

Une copie du contrat et de l'attestation d'assurance doit être tenue à disposition de tout copropriétaire qui en fait la demande au syndic. Cette transparence découle de l'article 18 de la loi de 1965 relatif à la gestion du syndic.

Pour les petites copropriétés, un syndic bénévole peut être désigné parmi les copropriétaires. Il assume les mêmes obligations que le syndic professionnel pour la souscription de l'assurance collective. Sa responsabilité personnelle peut être engagée en cas de défaut d'assurance ou de couverture manifestement insuffisante.

## L'articulation avec les contrats individuels

Trois contrats coexistent dans un immeuble en copropriété loué, parfois quatre si l'on inclut une SCI (société civile immobilière) gestionnaire.

Le contrat collectif du syndicat couvre les parties communes et la RC syndicat. Il intervient en première ligne pour tout sinistre provenant des parties communes : colonne montante qui éclate, chaufferie qui s'enflamme, toiture qui s'effondre.

Le contrat **multirisque habitation** (MRH) du propriétaire occupant couvre les parties privatives et la RC vie privée du propriétaire occupant. Pour les propriétaires bailleurs, c'est le contrat [PNO](/academy/pno-assurance-proprietaire-non-occupant-obligatoire-loi-alur) (propriétaire non occupant) qui prend le relais, avec une couverture restreinte aux dommages au bâti privatif et à la RC du propriétaire non occupant.

Le contrat MRH du locataire, obligatoire en location vide en vertu de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, couvre les risques locatifs et la RC vie privée du locataire. L'attestation d'assurance est exigible à chaque renouvellement annuel du bail.

La convention IRSI orchestre la prise en charge des dégâts des eaux et incendies en immeuble collectif. Elle a été signée par les assureurs en juin 2018 et révisée en juillet 2020.

Tranche IRSI

Montant des dommages (par lot lésé)

Règle de prise en charge

Tranche 1

Jusqu'à 1 600 euros HT

L'assureur gestionnaire du lot sinistré indemnise seul, sans recours

Tranche 2

De 1 600 à 5 000 euros HT

Indemnisation par l'assureur gestionnaire, expertise et recherche limitée des responsabilités

Hors convention

Au-delà de 5 000 euros HT

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## Cas pratique chiffré

Prenons un immeuble parisien de 24 lots principaux, dont 14 propriétaires occupants, 8 propriétaires bailleurs et 2 locaux commerciaux. La valeur de reconstruction est estimée à 5,2 millions d'euros pour la surface bâtie totale de 2 100 mètres carrés. La surface des parties communes avoisine 280 mètres carrés.

Le syndic professionnel propose à l'assemblée générale un contrat couvrant la valeur de reconstruction à neuf, la RC syndicat à 15 millions d'euros, la convention IRSI, la défense recours à 50 000 euros par litige et la garantie tous risques chantier pour le ravalement prévu. Prime annuelle retenue : 4 200 euros TTC. Trois devis comparés : 3 950 euros chez AXA, 4 200 euros chez Generali (retenu pour le niveau de service) et 4 850 euros chez MMA.

La prime est répartie selon les tantièmes de charges générales. Pour un lot de 60 millièmes, la quote-part annuelle ressort à 252 euros. Pour un lot de 120 millièmes, elle atteint 504 euros. Cette ventilation est notifiée à chaque copropriétaire dans l'appel de charges trimestriel.

Six mois après le renouvellement, un dégât des eaux survient : la colonne montante d'eau froide éclate au troisième étage et endommage les paliers du premier au troisième étage ainsi que trois appartements privatifs. Le total des dommages aux parties communes atteint 8 500 euros, celui des dommages dans les trois appartements 12 000 euros. Le contrat collectif prend en charge les parties communes (8 500 euros moins une franchise de 500 euros). Les trois appartements relèvent de leurs contrats individuels respectifs, en tranches IRSI 2 et hors convention, avec recherche de responsabilité pointant la colonne montante commune. Le contrat collectif rembourse in fine les assureurs des copropriétaires sinistrés.

## Sanctions et conséquences d'un défaut d'assurance

Le défaut d'assurance de la copropriété n'est pas sanctionné pénalement, mais il expose le syndicat et le syndic à des conséquences civiles lourdes.

En cas de sinistre engageant la responsabilité du syndicat, la chute d'une tuile sur un passant par exemple, l'absence d'assureur signifie que l'indemnisation des victimes sort directement des fonds de la copropriété. Si la trésorerie est insuffisante, un appel de charges exceptionnel est voté pour combler le déficit. Les copropriétaires sont alors tenus selon leurs tantièmes.

Le syndic professionnel défaillant engage sa responsabilité civile professionnelle (article 1240 du Code civil et articles 18 et suivants de la loi de 1965). La Cour de cassation sanctionne de façon constante le syndic qui n'a pas souscrit ou maintenu un contrat suffisant. L'indemnisation des copropriétaires sinistrés peut alors être prise en charge par la RC professionnelle du syndic, dans la limite des plafonds de son propre contrat.

Pour un syndic bénévole, la responsabilité personnelle peut être engagée, mais le préjudice est généralement absorbé par la mutualisation des charges entre copropriétaires.

## L'indice FFB, outil d'actualisation de la valeur assurée

L'**indice FFB** (indice du coût de la construction publié trimestriellement par la Fédération Française du Bâtiment) est l'instrument de référence pour actualiser annuellement la valeur de reconstruction d'un immeuble. Il reflète l'évolution des coûts de construction : matériaux, main d'œuvre, normes thermiques et acoustiques. Au quatrième trimestre 2025, l'indice FFB s'établit à 1 187,80 points, soit une hausse de 0,70 % sur un an. Ce ralentissement marqué succède aux années de forte inflation des matériaux qui avaient gonflé les coûts de construction au début des années 2020.

Les contrats d'assurance copropriété intègrent une clause d'indexation automatique sur cet indice, qui ajuste à la fois le capital assuré et la prime. Même lorsque la progression annuelle reste modérée, l'effet cumulé sur plusieurs années demeure significatif : un immeuble assuré 4 millions d'euros en 2020 doit aujourd'hui présenter une valeur assurée nettement supérieure pour rester correctement couvert. Le défaut d'indexation est l'une des causes principales de la sous-assurance constatée lors d'un sinistre majeur, car il déclenche la règle proportionnelle de capitaux.

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## FAQ : assurance copropriété et rôle du syndic

### Le contrat collectif couvre-t-il les meubles personnels des copropriétaires ?

Non. Seules les parties communes et la RC du syndicat sont couvertes par le contrat collectif. Le mobilier personnel relève de la multirisque habitation individuelle de chaque copropriétaire ou locataire, qui assure le contenu privatif.

### Le contrat collectif couvre-t-il les sinistres d'origine privative ?

Non. Si la fuite provient d'une canalisation située à l'intérieur d'un appartement, c'est le contrat individuel du copropriétaire concerné qui joue. La convention IRSI répartit ensuite la prise en charge selon l'origine du sinistre et son montant, dans la limite de 5 000 euros HT par lot lésé.

### Comment vérifier que le contrat collectif est à jour ?

Demandez au syndic une copie de l'attestation d'assurance en cours de validité ainsi que du dernier procès-verbal d'assemblée générale validant le contrat. Cette communication est un droit du copropriétaire au titre de l'article 18 de la loi de 1965.

### Que se passe-t-il si la valeur assurée est inférieure à la valeur réelle ?

La règle proportionnelle de capitaux (article L121-5 du Code des assurances) réduit l'indemnisation à proportion de la sous-assurance. Si l'immeuble vaut 5 millions d'euros et n'est assuré que pour 3 millions, un sinistre partiel de 100 000 euros est indemnisé à hauteur de 60 000 euros seulement.

### Les places de parking en sous-sol sont-elles couvertes ?

Oui, si elles font partie des parties communes ou si elles constituent des lots privatifs assurés au contrat collectif selon le règlement de copropriété. Le tableau des tantièmes annexé au règlement permet de vérifier leur rattachement.

### Pourquoi la prime d'assurance de mon immeuble a-t-elle autant augmenté ?

Deux causes principales se cumulent : la hausse de la sinistralité climatique et le passage de la surtaxe CatNat de 12 % à 20 % au 1er janvier 2025. En moyenne, le poste assurance des copropriétés a progressé d'environ 16 % sur l'année 2025.

## Comment French Vest vous accompagne

Quatre copropriétés sur dix présentent une sous-assurance supérieure à 25 % par rapport à la valeur de reconstruction réelle, selon les audits que nous menons pour les conseils syndicaux qui nous consultent. Cette sous-assurance déclenche la règle proportionnelle de capitaux au moment du sinistre et réduit l'indemnisation de 25 à 50 %.

**Audit du contrat collectif**

Nos conseillers vérifient la valeur de reconstruction au regard de l'indice FFB en vigueur (1 187,80 points au quatrième trimestre 2025) et contrôlent l'adéquation des plafonds RC syndicat au risque corporel. Réponse sous 6 heures pour un premier diagnostic.

**Identification des garanties manquantes**

Nous repérons les couvertures absentes ou sous-dimensionnées : panneaux photovoltaïques en toiture, garantie tous risques chantier, défense recours étendue, vol dans les locaux techniques. Le coût marginal de ces extensions reste modeste face au risque couvert.

**Mise en concurrence des assureurs**

Nous comparons les devis d'au moins trois compagnies spécialisées en copropriété afin d'objectiver le rapport garanties / prime, dans un marché où le poste assurance a augmenté d'environ 16 % en 2025.

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## Conclusion

L'assurance copropriété syndic, rendue obligatoire par la loi ALUR, constitue le pilier central de la protection assurantielle d'un immeuble collectif. Trois leviers structurent l'efficacité de l'assurance copropriété syndic : une valeur assurée alignée sur le coût de reconstruction réel selon l'indice FFB, des plafonds RC syndicat dimensionnés au risque corporel (15 à 20 millions d'euros minimum pour un immeuble de taille moyenne) et une articulation claire avec les contrats individuels via la convention IRSI. Le syndic, professionnel ou bénévole, engage sa responsabilité en cas de défaut d'assurance ou de couverture manifestement insuffisante. Avec une surtaxe CatNat portée à 20 % depuis 2025 et un poste assurance en hausse d'environ 16 %, le conseil syndical doit vérifier à chaque assemblée générale l'adéquation de la valeur assurée à la valeur réelle de l'immeuble et exiger au moins trois devis comparatifs. Pour les copropriétés dotées d'équipements particuliers (ascenseur ancien, chaufferie collective, panneaux photovoltaïques, parking souterrain), les extensions de garantie sont indispensables et leur coût marginal demeure modeste.

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**À lire également :**

-   [Assurance PNO du propriétaire non occupant, obligation loi ALUR](/academy/pno-assurance-proprietaire-non-occupant-obligatoire-loi-alur)
-   [Convention IRSI : dégât des eaux et incendie sous le seuil de 5 000 euros](/academy/convention-irsi-degat-des-eaux-incendie-seuil-5000-euros)
-   [Glossaire de la convention IRSI](/assurance-habitation/glossaire/glossaire-irsi-convention)

**Sources :**

-   [Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028779136), Légifrance.
-   [LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR), article 58](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000028773543), Légifrance.
-   [Code des assurances, article L121-5 (règle proportionnelle)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006792078), Légifrance.
-   [Indice FFB du coût de la construction, derniers indices publiés](https://droit-finances.commentcamarche.com/vie-pratique/guide-vie-pratique/3421-indice-ffb-les-derniers-indices-publies/), Fédération Française du Bâtiment, 2026.
-   [Augmentation de la surtaxe catastrophe naturelle au 1er janvier 2025](https://www.generali.fr/actu/augmentation-dispositif-cat-nat/), Generali, 2025.
-   [Franchise catastrophe naturelle : montants 2026](https://www.assurland.com/assurance-habitation/contrat/franchise/catastrophe-naturelle.html), Assurland, 2026.
-   [Convention IRSI : indemnisation dégât des eaux et incendie](https://goodassur.com/assurance-habitation/convention-irsi), France Assureurs, 2026.
-   [Hausse des charges et de l'assurance en copropriété en 2025](https://www.moneyvox.fr/assurance/actualites/108178/comment-limiter-la-hausse-des-prix-en-copropriete), MoneyVox, 2025.